美联蓝筹报告：8月份深圳二手住宅蓝筹价格回落至55649元/㎡！

美联物业二手住宅楼价指数报告

8月份深圳二手住宅蓝筹价格回落至55649元/㎡

本月概述

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为974.21点，对应的价格为55649元/㎡，环比下跌0.8%，同比上涨5.0%。

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数为243.47点，对应的租金水平为88.0元/㎡.月，环比上涨1.0%，同比上涨10.8%。
8月里，7.31新政出台叠加连日大雨来袭，市场观望态度浓厚，客户来访量进一步下跌，二手成交量呈持续下行态势且跌幅扩大。“金九银十”在即，但正处于政策消化期的市场短期内或难见好转迹象。

深圳美联景气指数环比继续下跌，其中市场态势影响到业主信心，整体放盘价出现下跌，市场议价空间扩大；客户看房量进一步下跌，观望客占比已升至7成左右，计划将于短期内完成置业的客户占比不足1成；市场活跃度亦迎来年内低位，二手住宅成交量持续、小幅下跌，均价也出现稳中有跌的态势。

后市预测

美联市场景气指数显示，市场下行行情未见扭转，成交量继续下跌，经理人信心不足。预计9月份里二手市场将维持量小幅下行、价相对平稳的趋势。

DEMAND    需求
美联物业（深圳）蓝筹住宅价格

——全市

8月份，深圳二手住宅备案量为7208套，环比上涨3.1%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为974.21点，对应的价格为55649元/㎡，环比下跌0.8%，同比上涨5.0%。

8月里，7.31新政出台叠加连日大雨来袭，市场观望态度浓厚，客户来访量进一步下跌，二手成交量呈持续下行态势且跌幅有所扩大。“金九银十”在即，但正处于政策消化期的市场短期内或难见好转迹象。

月中深圳美联景气指数环比继续下跌。其中，市场态势影响到业主信心，部分业主转向租赁市场，选择了“以租代售”；也有部分业主选择小幅下调报价，而出货兑现的投资客也有所增长，整体放盘价出现下跌，市场议价空间扩大，对于刚需客而言是个好的信号。买家方面，客户看房量进一步下跌，观望客占比已上升至7成左右，预计短期内完成置业的客户之占比不足1成；市场活跃度亦迎来年内低位，二手住宅成交量持续、小幅下跌，均价也出现稳中有跌的态势。

美联市场景气指数显示，市场下行行情未见扭转，成交量继续下跌，经理人信心不足。预计9月份里二手市场将维持量小幅下行、价相对平稳的趋势。

图一 美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）
数据来源：美联物业研究中心

——区域

8月美联物业深圳蓝筹住宅价格回落至55649元/㎡，环比降幅0.8%。分区来看，罗湖区部分相对旧的、价格洼地区域、办公区周边房源的成交价均出现了一定松动，以莲塘、人民南等片区的监测盘之变动较为明显。其中，翠竹片区一些带有名校学位的旧房源的价格在连涨后出现回落；在需求推动下近月价格走势较为坚挺的莲塘片区，其监测盘的价格同样出现止涨转向的态势；人民南、地王区域房源的成交价也出现下降。福田方面，新洲、上下沙等南部片区的监测盘价格多出现了小幅下跌，而农科片区高端盘的价格表现相对稳定。南山区在后海、蛇口等高端住宅区的助力下，区域价格走势在各区中最为坚挺。

宝安区整体价格平稳，不过可以留意到，前期价格持续走高的大盘出现了少量笋盘，而同时，一些带有优质学位、价格较低的旧房源，在需求推动下小幅补涨。龙岗方面，布吉和龙城片区价格略有下跌，而坂田片区监测盘的成交价比较稳定，大盘价格更稳中有涨。

各区蓝筹住宅价格及变动情况具体如下：

图二 深圳各区域蓝筹住宅价格情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

RENT    租金

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金
——全市

8月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至243.47点，对应的租金水平为88.0元/㎡.月，环比上涨1.0%，同比上涨10.8%。毕业季逐步过去，全市租赁需求开始回落，月度租金水平涨幅收窄。

——区域

具体来看，罗湖区因性价比高，租赁需求在全市整体需求下降的背景下仍强势上涨。其中，莲塘片区因租金低廉，租赁表现突出，本月成交均租保持在40-85元/㎡.月之间，整体略有上涨，同时，优质楼盘房源的均租涨幅相对明显；翠竹片区量价表现稳定，成交均租在65-105元/㎡.月不等；桂园片区近办公区楼盘的单房户型受到欢迎，均租小幅上涨。

福田区的租赁成交在持续上升后略有回落，租金水平则显强势，农科、CBD及周边、上下沙、新洲、皇岗等多个片区的租金水平均有小幅上涨。CBD及周边区域的均租主要分布在85-165元/㎡.月之间，区域中高端盘的租金水平维持上升态势；农科片区定位高，成交均租走势坚挺；在稳定需求推动下，皇岗、新洲、上下沙等片区的租金水平也维持小幅上涨；本月香蜜湖片区需求小幅增长，租金表现稳定。

南山区监测盘的租赁需求回落较为明显，具体来看，蛇口和南山中心区的成交相对，其中蛇口的中高端大型小区租赁表现相对活跃，近月的租金水平有一个连续、小幅的上涨；南山中心和周边区域以小户型房源成交较多，单房户型的套租多在2500-3500元/月之间。

宝安方面，临近南山的宝中、新安区域吸纳南山外溢需求，租金水平小幅上涨，户型选择丰富，从单房至4房不等；西乡也维持较高需求，租赁户型普遍在120㎡以下，均租在60-95元/㎡.月不等，整体租金水平也有所上涨。龙岗区租赁市场表现稳定，布吉需求，均租稳定在45-65元/㎡.月之间；坂田片区监测盘部分房源的租金出现松动，成交均租主要在50-75元/㎡.月之间。

图三 美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

图四 深圳各区蓝筹住宅租金情况（单位：元/㎡.月） 

数据来源：美联物业研究中心

INVESTMENT
& AFFORDABILITY    投资

与负担能力

美联物业（深圳）蓝筹住宅

美联物业蓝筹住宅价格回落而租金水平持续上涨，8月份美联物业（深圳）蓝筹住宅 提高至1.90%。

二手住宅家庭负担比

按年平均工资（2人）计算，8月份二手住宅家庭负担比降至89.9%。

图五 美联物业（深圳）蓝筹住宅

附图一：各片区美联蓝筹住宅价格走势

图六 罗湖各片区蓝筹住宅价格走势

图七 福田各片区蓝筹住宅价格走势

图八 南山各片区蓝筹住宅价格走势

图九 盐田各片区蓝筹住宅价格走势

图十宝安各片区蓝筹住宅价格走势

图十一 龙岗各片区蓝筹住宅价格走势

数据来源：美联物业研究中心

附表一： 深圳二手住宅典型成交案例（2018年8月）

美联物业蓝筹住宅指数说明 

编制对象：深圳市二手住宅

样本范围：深圳市六大行政区
  样本选择：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业
  发布内容：全市蓝筹住宅价格指数、租金指数及、家庭负担比率等
 ：当期 =当期平均租金×12/当期均价×100%
  更新频率：1次/月
  样本来源：深圳美联物业二手住宅成交
  指数基期：2005年1月，基值为100
  指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）

 家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入