楼市风向标 | 新安崛起，深圳西部中心城区当之无愧

宝安位于穗深港经济发展轴黄金走廊，是深莞惠区域一体化的重要节点，是联系粤港的桥梁、辐射内地的通道，与前海紧密相连，无缝衔接，地理位置优越。

新安街道位于宝安区中部，是粤港澳大湾区核心中的核心区域，是宝安区委、区政府所在地。截至2018年3月，街道总人口约80万人。

片区现状▼

（来源：深圳新闻网）

2016年

获得“法治社区建设示范街道”“社区发展奖”荣誉；

成为宝安区税收过百亿街道…

2017年

经济指标领跑全区（2017年）全年实现地区生产总值619.3亿元，同比增长9.8%，全区；

新引进企业118家，其中产值亿元以上企业6家，国高企业总数达到343家，“四上”企业总数达到511家…

2018年

做好尖岗山片区二次开发综合规划；

将进一步推动新乐花园、海乐花园、碧海花园等棚改项目和中粮大悦城、凸版印刷厂等4个城市更新项目开工建设，着力提升城区品质；

配合做好滨海文化公园（一期）、地铁12号线新安段等重大项目实施工作…

（来源：《2018年新安街道工作会议材料》）

300万平土地更新项目

2017年宝安区全区超额完成拆违任务达720万㎡。

没有几个城市能像深圳一般，如此年轻却敢于大刀阔斧的进行旧改。除了开拓城市边缘地区外，也要在老城区进行系统升级，建设国际化城市的定位始终不曾动摇。

据不完全统计，从2010年至今，新安街道共规划了近20个旧改项目，含佳兆业尖岗山产业园区旧改规划在内，计划拆除重建面积已超过300万㎡。规模的除尖岗山产业园区旧改外，还有宝城25区城市更新单元、南头关口37、39、43片区更新单元以及翻身45-47区旧改三个项目拆除面积均在10万㎡以上。

【工业区改造】

尖岗山被纳入“深圳市战略性新兴产业集聚区”，新安十大产业项目均位于尖岗山新兴产业园内。片区于2012年被列入深圳市城市发展单元规划编制。

2013年初，佳兆业与宝安区政府签订《战略框架协议及尖岗山项目合作开发协议》。

项目位于新安片区东北部，由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合而成。占地面积222.9万㎡，规划总建筑面积446万㎡，未来将打造成为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等可容纳3.2万人的综合城区。

新安街道办2018年工作规划中进一步指出，要做好尖岗山片区二次开发综合规划，打造高端产业聚集、公共配套完善、环境舒适宜人的现代化一流园区。

【旧城区改造】

宝城25区城市更新单元原为周边区域商业中心，聚集海雅百货、人人乐等资源。宝城25区城市更新单元由大型房企中粮集团承担主要拆除重建任务，是新安片区规模的旧改项目之一。整体拆除面积达到152030㎡。25区全部重建后，社区环境将更加完善，周边居民生活品质将得到整体提升。

凸版印刷工业区城市更新项目拟拆除用地面积38712㎡，开发建设用地面积29249㎡。改造方向以居住项目为主，其中住宅建筑面积达68600㎡（含保障性住房9500㎡），商业、办公及酒店78650㎡，商务公寓面积33700㎡，以及公共配套设施15650㎡。

【棚户区改造】

宝城38区新乐花园、39区海乐花园属于政府统建楼，由宝建投负责开发，部分楼栋因久无人居住，已破旧不堪，外墙皮脱落，存在重大安全隐患需拆除重建，更新意愿和现实需求迫切。新乐花园、海乐花园已于2016年被列入城市更新计划。

拆除总面积达到3.87万㎡。按照规划，该两地块将建设为保障性住房和回迁房小区，解除重大安全隐患居住问题的同时，对周边环境带来直接利好。

网状轨道交通覆盖

轨道交通的缺乏限制了新安老城片区的发展。为了突破瓶颈，在进行城市更新的同时，轨道交通也开始不断升级。

从地理分布上来看，居住用地、商业用地和工业园产业升级改造多数分布在规划的地铁沿线周边：如中洲、宏发、中粮、勤诚达等几个大型旧改项目多集中在现有地铁沿线周边。

旧改项目及商业分布情况▼

目前新安街道范围内轨道交通主要依赖地铁1、5、11号线，12号线正在建设中，未来新安片区将有6条地铁穿过，形成网状轨道交通覆盖。

12号线 

自赤湾左炮台至宝安区西部海上田园，连接蛇口自贸区、南山南油、南头、宝安新安、西乡、福永以及空港新城等地区。线路长40.54公里，设站33座。于流塘站与15号线交汇，灵芝站与5号线交汇。12号线于今年1月举行开工仪式，计划将于2022年底竣工。12号线是宝安老城区轨道交通发展的一次飞跃。

15号线

15号线以前海为起点“画圈”，线路主要包围了前海，后海，南山，宝安，新安大部分地区。最北抵达宝安西乡大道，最南端至南山区工业八路，最东为科技园北区沙河东路附近。全长27公里，设21座站点。15号线的亮点是有一段横跨前海湾。

20号线（南延段）

轨道20号线覆盖机场、国际会展中心以及空港新城，线路起于T4枢纽，终止于空港新城。按照官方发布的深圳地铁规划图显示，20号线南延段将穿越新安片区，与5、15号线交汇。不过目前尚未明确开工时间。

5个含住宅项目即将入市

（来源：深圳新闻网）

今年上半年新安片区共有4个含住宅新房项目入市，认购均价从6.4万-9万/㎡不等。目前玖悦雅轩已售罄。

新安片区新房项目▼

据深圳中原地产网数据显示，今年上半年新安片区二手房成交均价在5.63万-6.06万/㎡范围浮动，部分二手房源挂盘价直逼十万每平。

今年下半年，有五个含住宅产品项目潜在计划入市。

潜在入市项目▼

勤诚达前海世界

勤诚达前海世界为勤诚达22世纪三期产品，项目前身即新安片区22区二期更新单元。灵芝公园、灵芝小学，与洪浪北地铁站无缝接驳。项目整体打造为建筑面积约80万㎡的集住宅、甲级写字楼、商业为一体的成熟生态综合体。

都市茗荟花园

都市茗荟花园位于甲岸路与新湖路交汇处，距新安地铁站500米，距宝安实验学校1.2公里，步行5即到壹方城商业中心。项目占地面积为11.9万㎡，由四栋塔楼组成，自带1所幼儿园。

云玺锦庭

云玺锦庭与都市茗荟花园仅一路之隔，与地铁1号线新安站无缝接驳。项目占地面积1.51万㎡，建筑面积5.78万㎡，由3栋32-34层高住宅楼组成，1-2层为连体商业裙楼。目前住宅封顶脱绿网中，预计下半年入市。

德弘基·碧桂园·前海荟

德弘基·碧桂园·前海荟位于宝安大道，占地约1.1万㎡，总建面约8.7万㎡，为集1栋高端商办产品、2栋高定智能住宅、集中商业、创新商墅于一体的综合体。项目距离地铁1号线坪洲站1公里，驾车10抵达壹方城商业中心。

盛意家园

盛意家园位于宝安大道与创业一路交汇处，项目整体为1栋（2座）28层高住宅，占地面积3100㎡，建筑面积约2.35万㎡，规划总户数为120户。项目步行10可达地铁5号线翻身站。

咖咖聊置业    

文体配套

宝安体育场、新三馆（博物馆、美术馆、艺术馆）图书馆、青少年宫、演艺中心等。

商业配套

壹方城商业中心、海雅缤纷城、中洲πmall、人人乐、好百年、麦德龙等。

五大公园

灵芝公园、宝安公园、新安公园、上川公园、流塘公园。

教育资源

宝民小学、灵芝小学、天骄小学、上合小学、流塘小学、翻身小学、宝安实验学校；

海滨中学、宝安中学（初中部）、新安中学；

宝安中学（高中部）（深圳前五）。

新安片区内已拥有成熟的社区配套，规划改造将在原有基础上，弥补如交通、大型商业等发展短板，使片区整体配套得到再次升级。

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