上海土地拍卖遇冷 竞拍价不得超过自有资金

2月21日，上海金山迎来了三幅住宅用地出让。与此前激烈的抢地场景不同，这次土地拍卖显得冷淡了许多。

其中，北京建工溢价18.6%竞得金山新城宅地，成交价14.4亿，楼板价11627元/平方米。同时，枫泾镇与金山工业区两幅宅地均以底价成交，竞得人分别为上海建工以及华纺、和成联合体，楼板价均未破万。

在今天的土地拍卖中，交易中心再次反复强调：违反自有资金竞买规则的开发商，不仅罚没保证金、定金、收回土地，其本身及其关联方3年内不得参加上海的土地拍卖。同时报价不允许超过申报的自由资金。

今天的土拍从一个细节已反映出政府对开发商资金监管的严厉程度。记者了解到，在近日开场的资金核验阶段，7家开发商之一的光明由于申报资金比挂牌价低，直接丧失资格。通同时，竞拍过程中，同润也因竞拍价超过自有资金而被收取号牌取消竞拍资格。这在以往的土拍现场是从未出现的情形。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海有不少“新城”，相比松江新城，嘉定新城，金山新城由于缺少轨道交通支持，长期以来一直“低调”地存在。随着这几年房价快速上行，金山新城的价格洼地逐渐被市场发现。轨道交通22号线虽然不像其他轨交一样高密度，但也起到市区和金山的纽带作用。而金山万达，百联、乐购等商业配套建设提升居住便利度。虽然在规划上以石化，农业等产业为主，产业定位上不是那么“高大上”，但相比较其他新城，2万多/平方米的价格很有吸引力。

中原地产数据显示，目前金山新城板块整体均价约1.8万元/平方米左右，而这两年开发的新项目均价基本在2.2-2.5万元/平方米区间内。

“这幅地块吸引7家房企竞拍，也是今年以来比较多的一次。地块面积不大，总价不高是原因之一。其次，这幅土地没有提到15%的自持，取而代之的是45%的安置房，政府会回收。虽然过程好比是政府代建，利润远低于开发，但相比15%的自持资金有长时间沉淀还是有利的。此外，万达、上实等房企陆续在区域内开发建设，开发建设氛围越来越浓厚。产品多了，提升区域品质有积极作用。”卢文曦分析说。

事实上，从去年第四季度开始上海楼市就进入一个平稳的调整周期，土地市场也逐渐降温，开发商拿地开始越来越理性。

同策咨询数据显示，2017年1月份上海商品住宅网签量继续下滑，仅去化38.87万平米，环比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以来的低位。

专家认为，上海此次拿地的企业，均为国企性质的企业，这也说明近期拿地方面，国企本身资金实力更为强大，也更符合拿地规则。实际上这和国企拿地背后的融资能力更强是有关系的，融资成本也比较低，即便是近期融资方面的政策把控，此类国企拿地实力依然是比较强的，所以在土地市场上也会比较游刃有余。