去年上海别墅成交量增33% 库存去化周期仍高达28个月

2013年上海楼市成交整体回暖，别墅市场也不例外。

上海中原地产实时发布的一则统计显示，2013年全年，上海市一手别墅成交面积为135.81万平方米，同比（较2012年）增加33.38%；成交均价为28903元/平方米，同比上涨9.35%。

某外资房企总经理称，2013年上海别墅成交以经济型别墅为主，中高端别墅项目成交量有所放大，价格也有所抬升，“主要是因为刚需、改善型楼盘价格普遍上涨，对别墅项目也产生了一定的带动作用。”

根据上海中原的统计，2013年，上海别墅市场的成交主力是联排别墅。

上海中原称，2013年，上海联排别墅的成交面积为107.9万平方米，同比增加33.41%；花园别墅成交面积为27.9万平方米，同比增加11.51%。联排别墅的成交量占比，较2012年增加3个百分点。

一名行业研究人士称，联排别墅成交放量，主要是因为这类产品总价相对较低，可以承接一些改善型需求。而且，这类产品的新增供应量在2013年也有所放大。

按上海中原的统计，2013年，上海市一手别墅市场新增供应面积128.99万平方米，比去年增加9.69%。

但这种成交量的反弹只是相对的。

“只是比2012年要好一点。”上海某别墅开发商称，虽然2013年一些改善型买家开始出手别墅项目，但目前别墅市场还是受限购、限贷影响，去化速度和节奏仍然较慢，同时库存量也偏大，市场竞争较为激烈。

据他介绍，该公司在南汇有一个套均总价500多万元的经济型别墅项目，2013年共售出20多套，而在2012年只售出5套。他们在青浦的一个高端别墅项目，2013年共成交30多套总价1000万元左右的花园别墅，成交套数是2012年的两三倍。

对于上海别墅成交均价的走高，一名业内人士称，这主要是成交结构的影响。

上海中原的统计显示，2013年上海成交的别墅中，单价在1.5万-2.5万元的经济型别墅，仍是成交主力，占比为46.39%，比去年缩小了4个百分点。

“此前两年，上海的别墅市场受限购限贷等调控影响，市场需求受到压制，涨价动力也最不充足。2013年随着楼市整体上扬，别墅市场的成交也出现了一定放量。预计这种势头在2014年还将有所延续。”某外资房企总经理说。

不过，他同时强调，由于库存量仍然很大，所以上海别墅的涨价动力仍然不足。他判断，2014年别墅项目成交不排除会出现分化，一些供应量较低、稀缺性较强的高端别墅项目，成交量可能会有所上扬。

上海中原的统计显示，截至2013年底，上海市别墅存量面积为322.43万平方米、11832套。其中，联列别墅存量206.39万平方米、8885套；独立别墅存量面积116.04万平方米、2947套。以近一年来平均月度销售量估算，目前上海的别墅库存去划周期为28个月。

“2013年别墅市场出现回升，主要是受刚需、改善型楼盘成交向好的带动，未来别墅成交继续回暖是方向，但过程仍然漫长。”前述沪上别墅开发商说，相同的购房资金，现在购房者依然倾向于在市中心买。