华润拆分商业地产拟独立上市 寄希望破局尴尬现状

3年前，华润置地首次公布了商业地产战略，提出万象城发展目标，也借机表示了将商业地产单独剥离分拆上市的想法。

如今，华润置地有了赴“3年之约”的打算。近日，华润置地正式拆分商业地产，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

“华润置地的这一架构变动实际上是提升了商业地产板块在整个业务格局中的地位，提升了这一板块的业务定位，更有利于获取集团资源支持，实现这一板块的专业化发展，加速商业地产战略规划的实施。对万象城来说是一个很好的发展机遇，意味着获得内部支持的力度进一步加大了。”资深商业地产专家柏文喜分析表示。

在柏文喜看来，华润置地分拆商业地产， 是更加重视商业地产板块，要将商业地产板块相对独立运作。“独立运作可以提升这一板块开发、运营的专业性，也为商用物业的资产管理乃至未来的资产证券化甚至分拆上市创造了可能。”

据接近华润置地知情人士称，随着华润置地业务发展滞缓，规模下行，公司已经将整体战略寄希望于“一二线商业地产”，“这比电商、金融化、海外概念更务实可行”。此次拆分行动，更加奠定了商业地产在集团的战略定位和打破缓慢发展速度的决心。

拆分商业地产

据了解，调整后的“商业地产事业部”将和“开发事业部”平级，采用总部-大区-项目三级管理架构，事业部下设6个业务部门和1个支持性部门，以及华北、华东、华南、华西、东北和华中区域。

此次组织架构调整还带来了部分高层人事的变动，界面报道指出，华润置地副总裁喻霖康将全面负责商业地产事业部。喻霖康曾是华润深圳湾（包含其总部大厦的综合项目）的总经理，之后曾担任武汉大区总经理，在其任内，华中区域的商业地产项目发展迅速，成绩显眼。

除了喻霖康，华西大区商业地产总监杨睿也在6月17日晚间通过微信朋友圈宣布了离任的消息。消息称杨睿被调回深圳总部，而接棒杨睿的华西大区新任商业掌舵人为华润置地原东北大区的商业总经理吴拯。

“有利于提升业务管理专业性、有利于优化商业地产业务组织能力，有利于促进资产价值提升，是基于未来市场竞争的必然选择。”华润置地如此回应此次调整。

在柏文喜看来，这是华润置地商业地产的大利好。当商业地产不再依附于地产开发的节奏与逻辑，不管是出于对项目的打造还是运营的考虑，更大的自主权便于带来更多元的发展空间。

目前华润置地旗下已经形成了万象城、五彩城等不同定位的自持商用物业系列，形成了较大的物业存量，也有非常清晰的战略规划。

“分拆单独发展，背后依托华润集团的央企实力，整体发展有战略，项目培育与孵化能力较强，运营管理成体系并执行力较强，资产逐步向好，资本支持与运作成熟到位。未来将成为中国购物中心核心品牌之一。”

2004年开业的万象城，开启了深圳的购物中心新时代，自2004年开始，万象城几乎是以每年一座的速度开业，杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城、成都万象城等悉数开业。按万象城操盘手华润集团助理总经理吴向东的规划，到2017年底，华润将在有超过40个各类商业项目，而截至2016年底，这个数字是24。商业地产独立后，可尝试资产证券化，有利于进一步扩大规模布局。

“商业地产”成公司重要战略布局

拆分商业地产，无论对华润置地的开发业务还是集团本身也是利好因素。

对于华润置地而言，母公司华润集团注资以及自身金融平台的造血功能保障了华润商业地产“只租不售、长期持有”这种商业地产模式可持续运行。但“只租不售，长期持有”模式资金回收比较缓慢，现金流压力很大。而相继在多个城市进行快速复制，即使背靠母公司的资金注入及金融平台的融资，要完全保证资金平衡和周转，难度显而易见。况且作为央企，华润置地必须保证负债率水平和规模。

对华润置地开发业务而言，拆分商业地产等于开发业务无形增加拿地成本。

公司层面来说，意味着“商业地产”战略开始越来越多的发挥作用。

2010年起，华润置地逐渐脱离一线市场，开始耗巨资在众多二三线城市拿地，但随后自2012年下半年起三线城市市场逐渐萎缩，华润置地的毛利率也大受影响。缓慢的速度已经让华润失去了发展的时机。

在房地产行业龙头规模效应加剧、行业集中度大增、资金面趋紧的现状下，低负债、高股息的公司备受青睐。作为国企，华润置地的负债率一直被华润集团严格管理，因此华润置地负债率一直保持行业较低水平，且近年来还呈下降趋势。但对于这样一个性情稳健的公司，投资者的担心在于公司在增长和规模上太没有动力，因此华润置地的股价走势并不像大家预期的那样噌噌往上走，在今年内房股一片大涨的形势下，华润置地只是象征性地跟了个风——自年初至今，在近100个交易日的时间里，华润置地股价只涨了30.10%，远低于47.49%的内房股平均增长水平。

与龙头房企的涨幅更加可望不可及，这种背景下，华润置地将一二线商业地产作为重要战略，定位于未来的支柱不难理解。