调控奏效房价降温 购买二手房时要注意哪些问题？

国家统计局近日发布的数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落，5月较4月分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。新华社也刊文指出，二手房市场明显下跌说明本轮调控后，在需求端住宅正回归居住属性，越来越多的购房者离场。

换句话讲，虽然房价仍在高位，但刚需可以更从容的选房买房了。可二手房本尊真的那么美妙吗？一方面，二手房的情况在看房时可以一目了然；可另一方面，房屋年代陈旧、格局不佳、税费繁重、交易细节沟通耗时长、槽点多也成了这场“修行”的必经之路。理想很丰满，可现实偶尔会骨感给你看。在选房和交易的过程中，我们急需知道的陷阱以及相对应的对策又是什么呢？

1、房屋配套及周边环境

这主要指会影响居住舒适度但又没法通过装修进行改善的部分。如小区的物业管理水平，是否临近主干道，周边治安如何，公共设施是否健全等。

看房时，记得在手机里下载好指南针、噪音测量仪等，别光听中介一张嘴。打开窗户，站在阳台上，关闭电视机，仪器会给你答案。如果购买意向强烈，在多个时段分别看房，精准掌握不同时间的日照、噪音情况。

其次，上下楼多留心，电梯保养的如何，速度是否快，一栋楼有几梯几户，这些细节看似小，早上卡着表上班时你就会觉得是大事了！

2、房屋质量问题

对于不打算重新装修的人，二手房的质量是个需要重点关注的问题。

首先是楼体，包括天花板、墙面和地板，仔细看看是否出现开裂、发霉、漏水等现象；其次需要了解业主是否有保存装修图纸，这对于日后修理电路、水路等有着至关重要的作用。最后再看看厨房、卫生间的保养情况，如排烟、水龙头是否漏水、下水管道是否通畅等。

3、户口迁出

另外，买家需要重点留意户口的问题，有很多卖家在交易之前允诺可办理户口迁出，可最后的结果往往与描述不符。所以你一定要在合同中明确有一部分尾款，是在卖家迁出户口后才支付。

4、抵押查封

如果得知自己刚购买的房子是“被抵押”的那个，你会保持淡定吗？

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

有效应对的方式是，在签约前查清楚该房屋有没有各种抵押，一方面要业主自己介绍情况，另外也要中介提供更多信息。如果感觉有披露不清楚的抵押情况，亲自到房产部门查询该房产是否有抵押信息。

需要注意的是，很多房子有按揭贷款没有还完，这是正常的抵押，在二手房交易中可以通过转按揭的方式解决。

对于其他抵押贷款，首先要了解清楚抵押相关情况。如果实在喜欢这套房子，要在合同中注明，要求业主在规定限期内自筹资金解除抵押，否则视为违约。如果业主不同意该方式，甚至提出需要买房者提前付钱帮他赎契，考虑到自身的资金安全，拒绝。毕竟房产涉及几百上千万，再小心都不为过啊！

5、合约与责任

为了避免纠纷，明确责任双方，这一步骤必不可少！

二手房税费众多，另外还有、附属设施、户口及学区等诸多问题，买房与卖方均面临纷繁复杂的问责难题。在签署合同的过程中，切记熟读合同的每个条款，将各个款项与其支付方式，各项条款及违约责任均罗列清楚，避免阴阳合同等问题，只有拿起法律的武器才能从本质上捍卫自己的利益。

考虑到近期政策变动频出，在合同中列明如遇到政策变化，导致首付增加、买方无法贷款或者“房票”消失、税费突然增多、银行审批放款时间过长等情况的处理方案。如果这笔二手房交易涉及中介，别忘记列明上述处理方案中，是否还需要支付中介费，以及支付中介费的比例。