广州二手房中介费暂未下调 长租公寓打造共享社区 机遇与挑战并存

日前，北京多家中介下调二手房买卖中介费的消息广为流传，广州的中介费是否也有同样的调整？走访多家中介发现，中介费均未有变化，买卖双方总费用在楼价的1%~2%之间。

业内人士认为，广州一、二手市场稳定，没有降低中介费的需要。不过，有买家对中介公司收取中介费的一些“潜规则”表示质疑，认为中介往往存在“知情不报”和“浑水摸鱼”的“猫腻”。

日前，有媒体报道北京多家中介普遍下调二手房买卖中介费，幅度大概在0.5%~0.7%之间。广州的二手中介费是否也“应声而跌”？昨日走访多家中介了解到未有新的变化。越秀区一家小中介公司的人员告诉，公司规定中介费为楼价的3％，如果有诚意可以申请优惠，但无法保证优惠幅度：“2.5％有成功案例，但属极为个别。一般看付款方式，比如分期付款或全款分多少期也有不同，也要和业主进行协商。”在另一家中型中介公司的人员称：“现在中介费一般都转嫁到买家头上，中介费是楼价的1.5％~2％之间。”

在越秀区一家知名中介公司，了解到中介费为楼价的1%，其人员向推荐购买一手楼，原因是可以省下中介费：“这部分由开发商以推广费的名义承担。”

有业内人士透露，随着二手市场出现松动，部分中介开始实施两边分开收取中介费。

向城中多家大型中介行了解情况，均获悉其中介费没有变化。

中原项目部总经理黄韬分析称，广州楼价保持稳定，中介费调整随行就市，目前没什么调整空间。他认为，目前并不是因为中介费而影响二手市场成交，是业主心态“企硬”惜售，市场出现有价无市的情况。他告诉，目前广州在1%~2%，但不是。据了解，深圳的中介费也普遍在1.5%左右。

一个中介行人士透露，在市场比较活跃的时候，1%的中介费比较合理，1.5%偏贵：“有的买家希望谈到1%以下，但除非是高达数千万元的物业，其他几乎没有可能。因为只要中介费在0.8%以下，中介行基本就连本也不保。”他告诉，只有类似“夫妻店”才有可能靠0.8%的中介费达到保本，所以很少有大中介行能接受1%的。

也有业内人士因此对“盘”表示抵触：“市场没有指导价，现在还放开对中介费的‘封顶’，万一遇到盘，中介行要求收取5%的中介费，为了买房子，再高的中介费也只能承担。”而更“防不胜防”的是中介把中介费直接“打包”到“盘”的楼价里：“买家吃了哑巴亏也不知道。”

公寓长租是近年来房产市场兴起的新行业。相比传统房屋租赁，长租公寓的用户一般针对年轻群体，因此也被称为“青年公寓”。经营者将闲置的房源购买或租赁过来，进行统一装修、改造，并针对年轻人的社交需求，提供各类个性化服务。其中，YOU+国际青年、魔方公寓、青年汇、安心公寓、窝趣等就是这股风潮下的产物。以“窝趣”为例，其创始人针对细分市场需求，对传统居住环境进行了升级改造，为租赁市场带来了一定改变。

说起“窝趣”的诞生，其创始人刘辉称，这与他当年“折腾”的租房经历有关。2014年，刘辉在经历了黑心中介、不合拍室友、简陋环境等糟糕的租房体验后，萌生了要去改变现状的想法，为同样在大城市里将就着“被阉割的生活”的青年打造一个全新的居住环境，改变租房体验。刘辉找准了自己的用户群：刚毕业及毕业3~5年的都市“享乐”青年。在他看来，“享乐”是一种新的生活方式，代表着更好的生活品质及对生活乐趣的渴望。“这部分租客以80、90后为主，他们崇尚自由快乐，更注重内在体验”。

同时，刘辉自己也有从事酒店连锁行业近10年的经验：2006年，他便担任了上海家7天连锁酒店店长......而后一步步成了铂涛集团中端酒店副总裁。因此，当刘辉提出要打造集“舒适生活”与“趣味社交”一体的公寓品牌时，立刻得到了铂涛集团董事长郑南雁的认可。2014年底，依托铂涛集团的资源优势及自己的创新理念，刘辉组建了创业团队，开始打造窝趣。

生意经

1.找准细分市场需求

之后，刘辉带领团队对公寓市场进行摸索，并针对环境舒适性、社区平台等建构方面做了6次调研。“从所圈定的目标客群入手进行品牌定位，再将整体品牌建设落地到消费者的感知层面。”先定位产品，而后再做产品，这也让“窝趣”在硬件、软件的配置上解决用户需求。2015年9月，其产品“窝趣轻社区”在广州天平架的创业园区“五号空间”落地。

2.精致化的增值服务

环境打造方面，“窝趣”从设计风格到设施配置都围绕年轻人来开展。首先在设计风格上，窝趣以自由工业、格调北欧、品味马卡龙等为主，再分别搭配LOFT和榻榻米两种户型来打造房间。

对于消费者来说，“舒适”是公寓的硬件。为此，刘辉团队多次对床垫面料与规格等影响舒适度的细节进行了调整，并根据都市青年喜欢坐在床沿看书、玩游戏等习惯，对床垫边缘进行了加固设计，从多个细节上去提高消费者的舒适体验。

而为寻找到适合的沙发，刘辉也带领着团队走访遍了市场上的知名沙发品牌，并亲自体验，最后选择了与某高端家具品牌合作，定制了专属的公寓沙发。另外，根据调研中消费者的反馈，每间房还配置了超过半面墙大、约2.5米的落地窗。

3.打造共享社区

了解到，每个社区都成立了社区文化部，招募居住在社区的众多行业大咖来开办细分领域活动，如PPT趣味教学、健身交流、咖啡沙龙等。为此，窝趣的房间内不再配置大客厅，而是将大堂打造成共享大客厅，让各类娱乐休闲资源都集中在此，加强了公共空间的社交性。

除了娱乐生活外，窝趣也会不定期举办各种创业活动及聚会，吸引有创业想法的青年。“通过共有空间的连接，搭建共享的思维平台，把有价值、有资源的年轻人连到一起。”这种设置营造了一种共同创业的氛围，同时让租客们可以在工作、项目、资源上进行交流和置换。

4.创新“直营托管”模式

针对扩张发展，窝趣首创了公寓行业的加盟模式，随后又升级为“直营托管”。如今窝趣已在北京、上海、广州、珠海等一二线城市拥有10多家开业门店，房间数接近2000间。

刘辉认为，这种模式的实质是“直营托管”，即直营店和加盟店都是亲生孩子，每一家加盟店和直营店获得的是相同的管理。

“投资人负责的是投资物业和资金，剩下的就全权委托给窝趣。开店后，投 资人只需要看运营报表有没有达到自己的预期。窝趣不仅要对运营的结果负责，也负责人事、财务、物业管理、文化运营等方面。”刘辉说。

另外，每家窝趣轻社区会根据不同物业情况而产生不同房量，平均数量为100间左右，其中每间客房投入约4.5万元。在物业选址方面，刘辉表示，主要以一二线城市的核心商圈和次核心商圈为主。“我们希望物业是没有暗房的，同时周边的交通和生活配套比较便利。一整栋物业要能达到100间房以上的房量，同时又有打造趣味社交大堂的空间。”

业内分析：

机遇与挑战并存

近年来，随着一二线城市中的经济型酒店趋于饱和，已有不少酒店从业者开始转向公寓市场。不过，长租公寓在发展中也遇到了不少问题。对于创业者来说，可谓机遇与挑战并存。

途家前高层、现公寓创业者张春雨认为，如今很多做长租的品牌公寓盈利能力其实不强，多处于亏损状态，“大家一味地将物业拿来做长租公寓，但忽略了对地段和产品的要求。”在他看来，长租公寓对地段有一定要求，首先必须是交通枢纽便利、配套齐全的地方。

其次，“当资本涌入之后，公寓在布点数量、房源规模等方面都会有一定要求，这也让创业者无法按照原来的盈利模式来进行。”张春雨告诉，效益、质量和速度很难做到平衡，因此也很容易导致成本增加，从而损失了后期运营的利润，到最后只能死撑。

另外，人才的匮乏也是一大瓶颈。张春雨认为，由于这个行业门槛低，且刚刚兴起，目前还缺少专业的公寓管理及运营等方面人才，这也限制了公寓行业的发展。爱上租联合创始人徐毅表示，这个行业早期从业人员大多是“二房东”，他们对企业管理、产品、服务的品质等方面都不够重视，“未来要规模化的话，产品和服务的品质是根本。”

“目前品牌公寓带来的溢价空间是有限的，利润本来就薄。”张春雨向表示，虽然租房是大众需求，但也有细分市场。“针对明确的客户需求来提供相应产品或升级产品，才有可能获得较好发展。比如安心公寓推出‘员工宿舍’、YOU+青年提供的‘创客空间’等。”

至于未来趋势，有创业者认为，短租业务将会嵌入到长租公寓中来。“长租公寓有一定闲置期，在这个空余时间做短租就会有效地将房子盘活。”张春雨说。不过，他也表示由于长租和短租对服务的品质和要求有较大差异，也有一定挑战。

徐毅则从物业角度出发，认为“集中式公寓的客群会偏中高端，管理也会相对更简单，因而进入这个市场的竞争者也较多，而反过来也导致了经营成本的大幅上涨。”在他看来，虽然目前分散式公寓租期较短、房源分散、利润空间较小，但背后越困难，参与的人越少，价值也就越大。“长远来看，未来10~20年，公寓的房源超过90%靠分散式来提供。”