大湾区楼市前景：长期涨，中期变，短期缺货

文｜邓浩志

《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布之后，许多人都关心在这个规划下，房地产市场会怎样走，特别是楼价是否会涨？能涨多少？

首先湾区内的房地产市场长期前景看好。中国所有一二线城市都在加速聚拢人口过程当中，大湾区凭借政策优势加速发展，区内目前7000万常住人口，未来人口过亿绝不是梦话。人口增加，居住需求就要释放；另外随着经济增长，收入提高，人均购买力也将得到提升，至少在大湾区建成的2035年之前，也就是

15~20年内，湾区内各城市都仍将是房地产发展的黄金期，在这个期间内，房价整体趋势一定是上涨的。

其次是湾区内未来3~5年的中期前景具有一定的不确定性，特别是有可能会出现反复。主要是目前国内正在探索居住的改革，所谓多主体供应，多渠道保障，包括共有产权房，集体用地进入租赁市场，租赁市场培育，公租房完善等多种新的产品与服务都在试验当中，而且这些试验刚好很多都放在了珠三角这些城市中。新模式试验效果好，那就扩大、推广，效果不好，那就撤销、改革，其最终结果可能大相径庭。湾区内各城市在这个阶段，不但楼市新事物多，而且新政策比较多变，加上调控时松时紧，所以楼市前景相对较难把握，中期变数较多。

最后是湾区今年的楼市，受到重大利好刺激，各地肯定借势炒作一番。目前湾区内不少城市都有库存都偏紧张的情况（广州9个月左右，佛山8个月左右，惠州7个月，深圳9个月左右），加上限价政策放开，湾区利好释放，相信短期内区域多数城市房价将出现轻微的上涨（就算面价不变，也会收回去年底较大的折扣）。但房价上涨又和管理层的目标相悖，所以市场急需补库存，又要稳预期。

以上是我对大湾区整个大市场总的看法。我还想强调，哪怕大湾区规划不公布，广佛肇，深莞惠，珠中江这三大城市群至少在楼市领域已经逐步趋于同步发展。现在大湾区规划公布了，湾区9市楼市同步发展的趋势会越来越明显，即楼市同好同差，房价同涨同跌。当然城市间的行情还是有区别的，不同板块之间涨跌速度也有差异。但那都是微观上的东西，今天暂且不论，日后有机会再说。