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重庆人二手房交易那1.5个点不用交了,别再欺负小白白我了!

重庆新一线城市2019/02/18 18:12

原创:浮云 

来源:重庆新一线城市

我们知道二手房交易中,卖方通常都是贷款买的房子,所以卖方往往会欠银行一大把贷款,如果要过户,就得先把之前的贷款给还上。

而往往重庆均价较低,贷款数差不多也就是几十万,买方的首付款就可以还了。所以经常卖方会要求买方垫资,支付首付款帮助其完成赎楼。

这时候买方要注意了,千万不要随便答应卖方的垫资赎楼请求,这里面有很多你意想不到的陷阱。

这几天知识星球一位朋友正好就遇到了。

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 01 有些中介引诱买方缴纳担保费

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文中的中介对买方说:买家支付担保费用的1.5%给担保公司,不然卖家有挪用资金的风险,出了事担保公司会替你赔偿,这真是一笔好生意啊。

听上去好像很有道理。实际上这种事情买家挺委屈的,担保公司又没拿钱出来解押房子,人家买家自己拿首付款来解押,你担保公司凭什么要收1.5个点。感觉就像按揭服务费一样,明明银行就只收了800元按揭服务费,而你中介又没贷款给我买方,凭什么要收按揭服务费。

我感觉事情有点不对劲,如果不拿出来讲的话,长此以往发展下去,会不会又成了黑中介敛财的一种手段呢?

这简直就是:

夸大了风险,危言耸听啊!

说白了就是中介套路,仔细一想和卖保险的套路很像:

卖保险的会说你以后万一得了癌症了怎么办!来买一份寿险!

卖保险的会说不能保证火灾永远都发生在别人家啊!来买一份财产险!

卖保险的会说你怎么知道不会出现交通事故啊!来买一份意外死亡险!

你们能不能单纯的卖套房子,别来这么多套路好吗?

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既然卖方是这么凶狠的“洪水猛兽”,你一个大中介,就应该做好把关啊,筛选出征信不好的卖方,让其自己找担保公司解押啊!

这钱本身就该卖方出!

我买方好心好意的帮你卖方还钱不说,你**介还来威胁我说这钱有可能被卖家挪用哟,你要交1.5%给担保公司,这样风险就由担保公司承担。而解押还是我买方去解押的,你担保公司担保的啥?提供了过桥垫资解押服务了吗?

还好意思收1.5个点,你说好笑不好笑!

因为房子本身就是低频消费产品,大多数人一生就1-2次购房经历,要买一套二手房不被中介坑,还真的需要火眼金睛,外加一点小运气。

所以,有些聪明的中介才在二手房市场里面游刃有余,从巧立名目收取按揭服务费开始,再到如今的“以卖方可能会挪用”为由再收担保费,套路一个一个的袭来,让你防不胜防。

拜托别傻不拉几的被他们割“芹菜”了!担保费:至少也要卖方低价卖房给你,且由担保公司提供资金解押。

自己拿钱去解押,关担保公司何事啊?

所以,下面要给买方普及一些二手房过户的实操小技巧:防止卖方挪用这笔钱,希望可以帮助大家。

以下内容:土豪们请无视,像傻白甜交缴纳按揭服务费一样,继续缴纳你们的担保服务费吧。

 02 中介先去房交所查阅卖方房子情况。

为了把二手房过户风险降到,我们一般主张让你的中介先去房交所,查阅卖方房源情况。是否是不良资产,是否有一房多卖的现象。

这样做的目的,就是保证房源没有问题。毕竟买房是件重要的事情,如果遇到卖方的房子有问题,是法院冻结的不良资产,那么这时候就果断选择放弃吧。

然后没有问题,才进行第二步。

 03 卖方把房子公证委托给中介过户。

我在房交所遇到过这样一个案例。两个人没有经过中介,买方和卖方直接交易。当买方把钱打到卖方卡里之后,卖方决定终止过户了,买方最后落得个房财两空。

打官司时,卖方一直说要还但是现在没钱,不知道这事现在得到妥善处理没有。总之,过户环节很重要,提前做好万全准备没差错。

公证委托费也就是几百元钱,对于买方来说买个安心还是挺好的。对于卖方来说,省得跑来跑去,委托给中介代办了,最后收钱环节出现一下就行了,也挺方便的。

 04 卖方、买方和中介一起去银行扣款。

如遇到卖方要求买方帮忙解押的情况,而买方首付款也恰好可以帮卖方解押的时候。

预约好银行提前还款。还款日当天,买方、卖方和中介一起去银行。

到了银行后,买方当着银行客户经理的面把钱存到卡里,银行现场马上扣款。这种风险相对较小。(实际上,在二手房交易中大多数情况都这样操作。)

如果遇到不方便扣款日当天去现场交易的,需提前一天存到银行去时。

这时候买方、卖方和中介要提前一天去银行,取消卖方所有网络快捷支付,手机银行,电话银行。(防止晚上卖方还可以用手机银行、网上银行、电话银行把钱挪用)

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这还不够保险,还要再由卖方、中介和买方每人提供2个数字,一起改了卖方的银行卡密码,这样六位数的密码必须要三方到齐才能凑出正确的密码,卖方也不可以和中介协调挪用这笔钱了。

然后再由中介留下了卖方的银行卡、身份证和户口本,因为这样卖方几乎没有办法再通过身份证修改密码取走这笔钱,也可以防止第二天卖方以身份证丢失为由去公安局补办临时身份证,再由临时身份证去银行补卡取走钱。

如果买方不能到场的,一定要委托朋友帮忙跑一趟。

第二天扣款之后,中介归还卖方银行卡和身份证、户口簿。再由中介和买方分别告诉卖方两位密码,卖方拿到密码之后马上修改新密码,不必再跑一趟银行了。

只是一天的时间,千万别怕麻烦。

事实上大多数卖方其实也是配合,你也不用做过多的纠结了。(卖方不配合,就把这篇文章发给他看)

这样就解决了卖方挪用款项风险的问题。麻烦是麻烦了一点,但是可以省钱啊!土豪们可以无视。

 05 卖方官司在身,法院可能划走这笔钱。

上面这种方法只能防范卖方挪用这笔钱,但不能防范卖方有官司在身,法院可能会划走这笔钱。

比如卖方有官司在身,法院要求卖方赔钱,而你一把钱打到卖方银行账户去,就有可能马上被法院划走,到时候买方房子没买成,还落得钱房两空。

除了要提前对卖方房产做好调查之外,还要对卖方征信做好调查。不过这也只是降低风险,买方觉得还是有风险的话,就让卖方找担保公司解押。

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卖方如果不同意,就趁机砍价,把1.5%的担保费砍下来。

毕竟价格笋,没理由不买。

这时候,买方可以找一家可靠的大型担保公司,由担保公司垫资解押,这时候担保公司的价值才体现出来了。而不是文中一开始某大型中介说的买方垫资后,再交1.5%给担保公司。

那买方可以垫资赎楼的情况下,如何不找担保公司,有没有其他办法把风险降到呢?

有的。

06 赎楼合同

这时你就得和卖方再签一份赎楼合同,把垫资全部写成定金,因为定金才会在对方违约时双倍返还给你。但要注意的是,定金超出合同总额20%的部分就不适用罚金原则,超出20%的部分,对方作为定金只需要按照原值返还,所以垫资比例不要超过合同总额的20%。

签赎楼合同约定违约赔偿不是**,**是你要观察整个实际签约过程中,卖方的神情仪态。像不像一个被法院判决了赔钱,有官司缠身的人。这里你还可以特地强调下双倍赔偿概念,毕竟做贼心虚的人会有神情恍惚的状态,会刻意回避的。

多叫一个朋友陪同你去签约,一旦发现不对的感觉立即停止签约,让卖方去找担保公司赎楼。

而大多数卖方不是傻子,这边拿着赔付你双倍的风险,那边去偿还另一个官司的钱。

这也是极低概率事件,真遇到了也就是新闻了。

赎楼合同签完之后,中介也拿了卖方的公证委托协议了,再在扣款日当天买方、卖方和中介去银行解押。

07 现金赎楼

好吧,我知道有些买方朋友是敏感人群,要杜绝一切风险。所以你还有一个不找担保公司帮卖方赎楼的办法:

首先,还是先查卖方房源问题,良好ok进行下一步;

其次,中介去和卖方做委托交易公证,几百元搞定下一步;

最后,预约好银行提前还款。还款日当天,买方、卖方和中介一起去银行:

买方抱着现金去赎楼!

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(奔泪~~~ ,什么法院划走,什么卖家手机银行划走的,我都难得管了,我买方把钱直接给银行总行了吧,你们别再欺负我小白白一个了)

08 卖方赎楼才最安全的

本来此文写到这里应该写完了。但是为了保险,浮云发给圈里几个嘉宾看了。他们都提出了好几种极端现象,我觉得可以补上来给大家看看,防止意外发生。

1、给卖方解押时。如果提前把钱打到卖方卡里去,而这时候卖方启用了银行的资金归集功能,设置为超过一定金额自动转走,你就是取消网银、电话、身份证都没有用。这种情况下的风险还是很大,所以尽量不采用提前打钱解押,还是还款日当天卖方、买方和中介一起去银行还款比较好。

2、卖方有民间借款。在解压到拿到产证这个时间段,申请查封房产怎么办。钱房两失,这是北京有案例的。这种情况下你需要判断卖方是否可靠,把房屋交易当成一次做生意。做生意就先看人品,人品过关才能合作。

你了解下你卖方的职业,婚姻,有没有娃,征信,社会关系等等。风险只能减小,无法消灭。越多考虑一点越安全一点。

实在不放心,就不答应帮卖方赎楼的要求,让其自己找担保公司赎楼去。

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文:浮云

图:来源于网络

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