新时代已至，楼市风向转变，炒房客悬了！

3月20日，备受全球媒体高度关注的中国“两会”正式闭幕。 这次“两会”也是近年来会期最长的一次。

会期最长，议题极大丰富，盛况空前，但整个两会对房地产的关注热度却十分冷淡。尤其是闭幕后的例行记者发布会上，总理总共回答了16个问题，没有一个问题涉及到房地产。

这让我想起了2017年房地产市场的热闹场景。也就是在“两会”结束之后，就直接爆出了“3.17”楼市严政。瞬间房地产市场被打入冷宫，拖入漫漫冰封雪夜。

时隔一年，房地产市场天壤之别，再次证明了它在中国经济面前的“尿壶地位”。

“房地产就是一个尿壶，或者说是吗啡，经济乏力了，就拿出来吸一口，精神了就马上藏在床底下”。

但两会给予我们的远不止这么多，这里先抛一个引子。

两会与房地产

首先复盘整个两会。先是总理在政府报告中提到了“房地产税”，随即迎来一波民众臆想高潮，这个我在《房地产税是一剂猛药》里具体讲过。

而后就是住建部部长王蒙徽在“部长通道”上对中国房地产市场总共回应了五点，具体如下：

1. 坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性；

2. 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度，包括发展住房租赁市场、共有产权住房等；

3. 建立完善差异化的调控政策体系；

4. 建立完善房地产的统计和市场监测预警机制；

5. 大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。

当天晚上就有朋友问我：“从整个两会上看，定调都是房住不炒，继续严控房价，而且保持调控的持续性，但是从我们这个地方讲，房价在短期下跌后又峰回路转一路上扬，没停歇过，这是不是和两会指示不符呢？”

其实面对现在分化的中国楼市，这个回应是不能一概而论的。

例如条的“坚持调控不动摇，保持政策连续性”和第二条的“多主体供给，建立长效机制”是主要针对一线城市讲的，意味着接下来会一直严压一线城市房价，让其符合贯穿上下的调控基调。所以这两年想在一线城市投资房产的人就别琢磨了，还不如寻寻其他赚钱机会。

第三条的“差异化调控”是主要讲给二线城市听的，一旦提到差异化，就说明市场可以在稍符合基调的情况下任意发挥，就是涨够了的要跟上一线城市队伍进入调控周期，没涨够的可以以明跌暗涨的形势做缓冲。经济面不好的，可以趁房地产税出来之前，多拍卖些土地聚拢资金大力搞基建。

例如南京就是涨够了的代表。两会上，南京市长蓝绍敏就主动表态，愿意牺牲200多亿土地来发展租赁房，稳房价。上下都盯着的事情是肯定要兑现的，但是这种割肉的事情放在谁身上都不愿意。但是为什么南京会首当其冲，以身示范呢？

答案只有一个，血厚。

数据显示，2017年南京市的一般公共预算收入完成1271.9亿元，增长11.3%，完成预算的106%。而土地收入竟达到了1547.98亿元，占政府性基金收入90.72%。单房地产交易契税就达到了91.82亿元，较2016年增长了156.3%。

这些数据证明了，南京政府在上轮房价暴涨中是极大受益者，赚得金盆钵满。那么响应国家号召，率先跟入一线城市调控阵营自然也有底气，显得理所应当。

换句话讲，割肉200亿发展租赁房又是不是一道“赎了罪过，沾了欣喜”的良方呢？

最后对于三四线城市的回应是没有的。应该再补上一条，就是“坚定不移去库存，加大棚改进度和城镇化进程，并将继续下沉到县城”。为什么没提？是因为去库存棚改会拉动内需，刺激房价上涨，一边调控降房价，一边又去库存涨房价，前后矛盾，索性不提也罢。

其实相对于两会对房地产市场的指示，子木更关注另外一件事情，就是两位中国经济改革先锋的上台。因为前者的影响是短期的，而如果想了解更长期的市场走向，就必须了解执刀者的真实想法！

两位执刀者

这两位执刀者，一位是中国经济顶层设计师刘鹤，任中财办主任，另一位是把握中国金融命脉的操盘手易纲，任中国央行行长。这两个人的上台将会影响未来中国经济的整个格局和发展。

（左：刘鹤，右：易纲）

刘鹤负责设计中国整体经济的框架和走势，而易纲负责把握步调，配合实施，控制货币流动尺度和方向。研究他们的学术著论你也可以发现，两者的价值取向、主要目的以及改革路线是高度吻合的。

所以昨天子木特地精读了《刘鹤的30年经济思想脉络》和易纲的论文《他国金融危机对中国的启示》，惊奇的发现，中国这几年的经济走势已基本践行在内，而且也确定了未来中国房地产市场对于经济计划的配对方式。

首先，刘鹤经济思想主要的目的，也是中国未来的主要方向，可以归纳总结为一句话，就是实现中华民族的伟大复兴，让中国进入发达国家的行列。

但是这段路对于庞大的中国经济体来讲显得异常艰辛，中国通过几十年的发展成了世界第二大经济体，但中国经济的风险也在日益加深加剧，有些风险问题已经达到了爆发临界点。

所以刘鹤的经济思维就是在严防金融风险的基础上，着重解决两个问题。其一是贫富悬殊的社会现象，其二是产业结构失衡的危机。

基础：严防金融风险

中国在早期参与了美国主导的全球化浪潮。

全球化表面看是全球分工，共同协作创造财富，其实真正的意义是美国掠夺他国财富的一种手段工具。这种收割手段极其残忍，例如日本因此失去了20年，拉丁美洲失去20年，还有欧洲正在失去10年。

从2017年开始，美国再次启动加息计划，全球进入新一轮货币战争，形势严峻。

而此同时，中国因常年提速发展积累了大量泡沫问题，例如房地产市场提前透支了全民劳动力和加剧社会贫富差距，金融业高速发展脱离实际，与现有产业周期发展的错配。

例如刘鹤在金融方面的主要思维就讲到：“金融业的无序扩张是经济危机的导火索。实体经济不断重复着发展、供求矛盾、结构调整、产业升级、供求重新匹配的过程。而金融业在参与经济周期波动的过程中，应在经济发展的不同阶段，尽量熨平经济周期的波动。而不是助推、加速周期的波动。”

所以，中国现在已经处于内忧外患的形势，接下来要做的就是整顿内部，强大根基抵御外来风险。这也是今年整个两会为什么要把“防范金融风险，降杠杆”定为主旋律的原因。

“防范金融风险，降杠杆”的手段就是加强监管和降低金融流动性，并让空转金融脱虚向实。所以你会看到银监会、保监会合并，银行贷款利率上调，房贷越来越紧的现象。而且这个现象会一直持续到美国加息潮结束，金融杠杆率下降到极低水平为止。

问题：消灭贫富差距，

构建橄榄形社会

邓老当年提出了“先富起来和共同富裕”。而先让一部分人富起来的另一面，就是让大多数人先（相对地）贫穷下去，作为老一辈革命家，邓老是不能容忍太多的人永远贫穷下去。所以他一直反复强调共同富裕，只有共同富裕才能实现中华民族的伟大复兴。

但是中国目前的状况是，一部分人富起来了，另一部分人还在穷困中煎熬。那么，中国贫富差距有多大呢？

数据显示，2017年，中国人均可支配收入是25974元，中位数22408元。

按居民五等份年收入分组：

• 低收入组: 5958元

• 中等偏下收入组: 13843元

• 中等收入组: 22495元

• 中等偏上收入组: 34547元

• 高收入组: 64934元

根据统算，2017年中国大陆有13.9亿人口——最top的2.78亿人的平均收入，是层2.78亿人的10.9倍。可能大家对这些数字没有具体概念，但大家平时也会被一些刺眼的新闻震撼到。

例如这边北京西城区的家长还在为自己的孩子抢10万每平米的发愁，那边贵州贫困山区的留守儿童却在找垃圾箱取暖，甚至还发生结伴喝农药自杀的悲剧。

曾不知道在哪看见过这么一句话，说采访两个孩子，北京孩子的愿望是有一架波音客机，山里的孩子愿望是有一双白球鞋。这两个孩子的愿望看似没有共同点，其实共同点是这两个孩子的愿望都遥不可及。

那么中国这种大规模的社会贫富差距是如何造成的呢？下面子木用宏观视角来为大家做解释。

首先任何社会大规模的利益结构变迁（中国贫富差距），都不是偶然的成功或失误造成的，而是政策选择的结果。这里还要提到中国当年参与的全球化浪潮。

全球化就是一个政策性致贫的体制，它导致一国之内财富向精英流动，国家之间财富向发达国家流动，制度性制造着贫穷阶级和贫穷国家。

全球化运动开始后，中国是按照“比较优势”原则参与了国际分工，并以此制定国家发展战略。中国的比较优势是什么？是落后是工资低。

而我们还要把落后当成优势固定下来，永远处于产业链低端才可以，因为一旦提高了工人工资就会失去比较优势，无法参与全球大协作，只能说这种低成本竞争战略是贫富差距的始作俑者。

而实施低成本竞争战略的关键就是能否成功打造低收入洼地。过去，推行私有化和破除社会保障体系形成了低收入洼地。私有化的推行导致几千万工人下岗，转制以后工人收入大幅度下降，许多中小私有企业工人的工资在过去十多年中停滞不前，农民工长期低工资。

而在教育、住房、医疗等公共领域的一系列改革，以及农村社会保障的缺乏等，又大幅度降低了二次分配的作用。所有这些，为中国“成功”地打造出了低收入洼地。中国的出口繁荣就是建立在这个洼地之上。但是这种“成功和繁荣”却是中下层的“失败和贫穷”。

目前中国的形势就是处在低成本竞争战略下的严重分配不公。分配不公导致贫富悬殊，贫富悬殊导致需求不足，内需不足导致出口依赖，特殊的出口导向导致财富流失。这就是我们一直反复强调的、困扰中国经济的“铁三角”。

破解贫富悬殊这个难题的关键就是中国内部，就是推动社会公正，调节收入分配，释放内需，降低对出口的依赖，解决生产过剩，并从利益结构上降低潜在的社会不均衡因素。

简而言之，就是要构建橄榄型社会。在橄榄形社会中极端贫困和极端富有都是少数，可以有力得推动财富和收入向广大的中下层流动，推动中产阶级的形成和强大。

所以按照这个想法来看，就不难理解刘鹤为什么一直在强调城镇化建设和大力扶贫了。

城镇化及乡村振兴就是释放内需潜能的必然选择。

城镇化的发展不是简单的建城市，关键是解决农村剩余劳动力向城市转移。农村的人口进入城市后，需要进入城市的社会保障体系。进入城市后需要就业，需要寻找、搜索就业的市场，所以城市化实质也是市场化的过程。市场化的实施会推动低收入群体进入收入分配体制，参与与其他群体的城市化红利分成，从而拉动人均收入，拉近贫富差距。

所以，今年基建的重点预期将集中向城市网连接尤其是贫困地区的投入。城市网就是城市群，即通过现代化的交通、通信体系，把一个区域内特大城市和中小城镇整合起来，形成城市网络，通过城市间基础设施一体化实现大中小城市的‘同城化’。

这样既能够实现大城市的规模效益，又可以避免单个城市盲目扩张带来的大城市病，既可以降低大城市生活成本，又可以避免小城镇缺乏就业机会的现象。

而即将推行农村土地制度改革，“三权分置”也将带给农民即时及持续性收入。这也是未来内需持续扩大的基础，值得期待。

但是一个比较诟病的政策就是棚改货币化安置。棚改货币化安置给的补贴远不够农民在城市里买一套合适的住房，况且还会拉动内需，让房价上涨，加重低收入人群的生活成本。而城市化的结果会促使农村青年劳动力向城市聚集，农村成为孤寡老人和留守儿童的集中营，在这个问题上还需要国家出台相应的措施予以保障。

房地产市场趋势。

贫富悬殊来自于城市化不足，那么未来城市化建设必将是政府的长期首要任务。城市化不止，房价还会处于周期性质的不断上涨中，这个周期就是大涨小回。房地产市场红利和城市化进程相关。

拉低贫富差距，农民向城市移动，那么“三权分置”会将集体建设用地解放，加入到资本流动中，这给城市群核心城市的长期租赁市场给予了有力的支持。租赁市场的崛起会拉低供需平衡，房价暴涨现象很难存在，但是买房依然是。

发展：产业结构调整

前面讲过，在全球化的浪潮中，中国被定义为“全球加工厂”。一直以来中国制造业都面临着一轮又一轮的低水平重复建设，大量密集型劳动产出换来的是国外“高科技产品”。

而随着城市化进程加速和消费升级，我国居民消费重心正由食品、服装和一般家用电器转向高档、大宗耐用消费品。

国内的产业制造品已经完全满足不了中产阶级以上的消费需求。无论是汽车，手机，还是化妆品甚至是马桶盖大家都会选择消费国外的品牌，当然手机目前中国做的还是相当不错的。

那么这么一来一去，造成的大量财富流失将会是中国经济新增长的限制。

所以刘鹤的经济思维里也阐述了“以服务业、高端制造业以及新兴信息产业为代表的新经济是中国的未来，这类新经济是轻资产高产出产业，也可以有效地降低宏观杠杆率。

因此，我们看到了供给侧改革的顶层设计，也看到了“三去一降一补”的逐步推进。削减过剩供给正在顺利推进，未来实现经济高质量增长及合理的通胀关键要进行的是“一补”，以及需求侧的改革。

房地产市场趋势。

产业带动人口，人口带动区域房价上涨。未来以服务业、高端制造业、新型信息产业为代表的新经济将会受到政府大力支持，其中很容易诞生高净值人群。所以无论是就业或者买房都要向新经济靠拢。

例如关注新经济下的高薪企业的落址方向。周边肯定是拥有增值潜力的购房地段，例如产业新区，大型商圈周边等。

(地产情报站)

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