楼市逻辑已变！这些城市失去了继续上涨可能，刚需不要盲目跟风

始于2016年的这一波房价大涨，不管是时间还是程度都远超人们预期。2016年先是重点城市市场异常火热，买房成为人们茶余饭后的谈资标配，2017年在史上最严的调控之下，热点城市房价热度迅速消退，甚至很多城市房价回调幅度超过20％。

然而好景不长，此时三四线城市在棚改货币化的推动下，房价也开始突飞猛进，好不容易摁下了重点城市房价，还没松口气调控就向三四线蔓延，2018年出台棚改货币化改革政策，三四线房价上涨支柱不在，市场应声变冷。

但经历了2年多调控煎熬的热点城市，没有房地产支撑的经济，下行压力越来越大，为了稳定经济发展，杭州、厦门等城市放开了户籍政策，很多城市加快出地速度，市场似乎要有抬头迹象。

房价上涨一波未平一波又起，此时最难的应该属于刚需，房价上涨后，极大的增加了刚需的购房压力，一心盼望着房价下跌，担心自己此时入手会成为最悲惨的接盘侠。但等了又等，好不容易等到房价稍微有所放松，央行不断的降息、降准，市场上又传来放松政策的利好消息，市场扑朔迷离。2018年是考验刚需心理素质的一年，那么2019年，刚需是继续等待还是果断抄底上车？

很多人在研究市场时，习惯把房地产市场过去20年的发展规律挂在嘴边，用过去的经验来判断现在，但是在经过上一波的大涨之后，房地产市场之前的发展规律已经发生了重大变化。而只有掌握房价上涨背后的基础逻辑，刚需才能清楚2019年是否要上车。

1、房价与居民消费水平挂钩，房价上涨引发需求迅速下降，未来上涨空间极其有限。房价虽然在某种程度上可以炒作抬升，但不同于炒作收藏品或者股票，那些炒作是有钱人之间的炒作和竞争，其需求是有钱人的需求，可以脱离基础的居民平均消费水平。而房子不同，房子是必需品。几乎全部人都有买房需求，这就决定了房价要和居民消费水平挂钩，如果房价过高，泡沫过大，超出居民的购买水平，则需求会迅速减少。个税起征点由3500提升到5000之后，据研究机构估计，有超过数千万人的人不用再缴税，如果城市平均房价一年内涨20％，又有多少人会因为房价过高房企买房的念头？需求迅速缩水，对于市场则是震撼的影响。三四线城市经过上一波上涨之后，上涨空间已经及其有限，因此房价失去了继续上涨的可能，刚需上车还要看自身实际需要而不是盲目恐慌跟风。

2、市场整顿是未来调控热点，需求难以集中释放，房价失去快速上涨基础，开发商为了加快资金周转，只能降价销售。房价上涨的基础逻辑是供不应求引发哄抢，开发商伺机抬价。但上一波的房价上涨，并不是真正的供不应求，而是在棚改规模较大的情况下，购房需求的集中释放，导致短期内供不应求，加上开发商的营销造势，引发市场购房恐慌，才最终导致房价短期内快速上涨。但需求集中释放的现象不会长期存在，而且会有引发一连串后果，需求的集中释放也是需求的提前透支。透支过后，后期需求无法跟进，市场会持续低迷，直到后期需求形成。

而另一方面，上一波大涨过程中，开发商违规操作现象极其严重，甚至有开发商今天拿地明天就要开始预售的荒诞事件。制造买房恐慌氛围，诱导购房的事件更是数不胜数。2018年开始，调控重点从传统的限购、限售等向规范市场销售秩序转变，且重点调控区域就是三四线！市场规范情况下，难以形成哄抢氛围，开发商为了加快去化速度，就只能采取降价销售策略。贵州、江西等城市房价下跌就是这样的原因。因此未来销售规范，则市场稳定。所谓的恐慌，只是开发商的营销策略。

目前银行购房按揭利率也开始有了松动迹象，利率下调，可以在一定程度上缓解购房压力。因此未来如果购房需求不是特别紧急，可以保持观望态度。

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【附】28重点监测城市名单：北京、上海、深圳、厦门、广州、杭州、南京、天津、福州、苏州、青岛、珠海、武汉、石家庄、济南、郑州、东莞、成都、无锡、大连、南昌、重庆、西安、昆明、长沙、南宁、沈阳、长春、太原等。

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