三连降！楼市低调开场 新房、二手房、土地均稍显疲软

市场变化的最终体现无非是宏观数据和实际现象。

　　2017年各大城市抱团严控楼市，限购、限售、限贷、限价……层层加码，全年调控超200余次；

　　2018年经历多轮房地产综合整治，7月底中央郑重发声：下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

　　时至今日，成效已经非常显著，无论是热门一二线大城市，还是三四线小城市都一改癫狂转而平稳。

　　根据大数据显示，2019年1月楼市低调开场，新房、二手房、土地均稍显疲软。

　　01龙头房企销售额下滑

　　近日，26家房企公布今年1月份销售业绩，合计销售金额约3340亿元，同比下降逾13%。

　　数据显示，龙头房企万科、恒大、碧桂园三家1月份销售额均呈下滑之势：万科销售488.8亿元（去年同期679.8亿元），下降28.1%；恒大地产销售431.7亿元（去年同期643.6亿元），下降32.97%；碧桂园销售330.7亿元（去年同期691.00亿元），下降52.14%。

　　业内人士表示，2019年开局龙头房企销售额下滑在意料之中，楼市大范围降温明显，尤其是三四线城市集体退烧，对整体成交影响显著；同时，部分房企针对市场变化进行战略调整，适当放缓脚步也在情理之中；而且1月份正值春节前期，为传统的楼市淡季。

　　02土地市场整体退烧

　　中指研究院数据统计显示，在土地成交方面，2019年1月份，300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万㎡，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅用地609宗，环比减少42%，同比减少0.3%；成交面积3031万㎡，环比减少40%，同比减少7%；

　　成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，300个城市成交楼面均价为2000元/㎡，环比减少6%，同比减少19%；其中住宅用地成交楼面均价为3506元/㎡，环比减少8%，同比减少26%。（数据来源：中指院）

　　整体看，最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。

　　如此看来，土地市场已呈现整体退烧之势。

　　03 多城二手房成交量出现下滑

　　2019年1月份，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%。

　　对比来看，今年1月10城市二手房成交量较2018年12月略有增长，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套），二手房成交量仍处于低位盘整态势。

　　业内人士指出，二手房市场和新房市场密不可分，两者相互影响。范围内的政策严控下，新房市场降温明显，从而改变购房者的后市预期，二手房市场也随之降温，成交量下滑是最直观的体现。

　　04 部分城市调控松绑

　　调控效果显现非一朝一夕，其实从2018年下半年开始，部分城市房地产行情变化已非常明显，有些三四线小城市甚至受到投资客撤出的直接影响，成交量一路下滑。

　　基于楼市逆转的大环境，有些城市时间做出反应，比如2018年底菏泽、广州先后取消、放宽限售政策；西安、南京等一二线城市则“曲线救国”，通过放宽人才落户条件、降低社保门槛等多种手段刺激市场，前前后后已有十余个城市释放出调控松绑信号。

　　2019年以来，地方“两会”陆续召开，稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是成为大部分城市提及的高频词汇，而“一城一策”则成为2019年房地产的关键词。

　　由此可见，新的一年楼市在保持大方向不变的情况下，或会继续微调，以 “一城一政”为主要指导，从实际情况出发，该松则松，该紧则紧。

　　05置业热情减退 市场活性仍在

　　伴随着市场逆转，购房者的置业预期也发生了变化。

　　自住：两年楼市疯狂，刺激了一大波自住需求置业，实现了购买力的透支。

　　投资：房价上涨，空间收窄，投资客齐刷刷停下脚步，持币观望。

　　上扬期间两大购买力自住+投资，互相刺激下裹胁楼市迈向疯狂。如今楼市进入平稳期，购买力一阵透支后，整体置业热情逐渐衰退。

　　面对如此变化，有开发商直言“一直处于兴奋状态的市场是不健康的，趋稳其实是好现象。虽然2019年房产销售重新面临挑战，但市场活性仍然在，正确的战略定位+合理的政策引导能带领大家走向光明。尤其是一二线大城市，需求还是非常旺盛的”。