三四线城市房价开始退烧，2019年刚需能否下手买房？

如今中国房地产市场正在经历着大变革，根源还是在于房价不合理楼市乱象丛生，已经影响到经济的均衡发展以及老百姓的安居乐业，说的直白点就是房地产市场环境有问题不健康。

在国家楼市调控的影响下，各城市楼市现在都在发生着异于往常的改变，调控持续深入的一二线城市房价经过两年多的调控趋势趋稳看跌，大城市房价普涨的时代已完全结束；但是少有政策影响的三四线城市这两年却撑起了整体楼市的半边天，房价上涨销量大增，基本上楼市两极分化形成了一种颠倒的趋势。

从客观来讲三四线城市从来都不是房地产发展的重点区域，经济水平一般、人口数量一般、收入水平一般等等太过普通的指标，都难以让投资者对三四线城市楼市有什么非分之想，但是这两年三四线城市房价逆势上行，非常反常。

一方面是现在调控对一二线城市缩紧，投资者不得不将投资重点转移到政策宽松的三四线城市，品牌房企这两年对于三四线城市的深耕是有目共睹的，各方投资群体的添油加醋房价不涨都难；另一方面三四线城市货币化安置催生了一定的刚性需求，为当地房价注入了上涨的动力。

今年春节笔者回老家城市发现，房价早已从两三年前的四五千元每平米涨到了如今的均价七八千元每平米，但是对于老家房地产市场来说，棚改购房用户对于房价的影响并不大，就拿老家市城区来说吧，去年老家城区商品房的年交易量接近30000套左右（不含公寓、商铺、二手房），月均大概是2000多套，在售住宅新楼盘大概有20-30个左右。税后笔者查询到去年老家城区的棚改计划数量是1万户左右，实行货币安置的户数只有4000多户，那么也就是说棚改给城区楼市带来的刚性需求大概就是4000多套，只占到了去年新建商品房总量的15%左右，可以看出棚改用户对于老家城区楼市的刺激比例非常小，以笔者老家的三四线城市为例，房价上涨的根源并不在棚改而是在于品牌房企及大量投资性需求的涌入。

今年1月份30家品牌房企的销售额是3189.4亿元，同比2018年1月下降了11%，很大程度上在于现在三四线城市房价开始退烧。2018年住建部就对2019年的棚改指标进行了降低，降低了货币化对于当地楼市的刺激，另外经历两年多的快速上涨，三四线城市已经过分透支当地房价，投资动力开始变弱，当地真刚需面对如此高的房价开始变得理性，楼市疲软开始显现。

今年对于要购房的刚需者来说，一二线城市继续可以正常入手，政策还未放松但下行空间也很小，基本上不会存在被接盘的对象，而三四线城市目前已经开始显现降温迹象，距离低点还存在一定的差距，如果不着急购房，可根据当地楼市降温的趋势及时入手；而至于投资者，今年无论是一二线还是三四线都不适合再大量投资，过去哪种粗放的投资方式已经不再适用于今年乃至未来的中国房地产。