限竞房时代的思考：置业该如何选择？

十九大提出“房子是用来住的”观点之后，调控政策频频出台。在“930”新政后，北京土地供应更是迎来“限房价、竞地价”时代。有数据统计，北京近2年合计限竞房地块已经高达66宗，计算货值超过了3000亿！ 迄今为止，已经确定案名的限竞房项目有30多个，开盘只有5个，这意味着，限竞房真正的战场在下半年。

然而，限竞房真的是香饽饽吗？在限竞房产品时代，什么样的产品才能真正赢得市场的青睐？当下别墅市场的紧俏性为何愈发凸显？

限竞房井喷时代，购房者需要做哪些思考？

对于购房者来说，买房的目的无非两种：一种是投资，一种是自住，目的不同，买房的需求不同。然而，面对大批来临的低价限竞房，无论自住者还是投资客纷纷表现出谨慎态度。

限竞房买来住——减配能接受吗？大部分的限竞房产品都要求全装房，这就给本就竞地价和限房价的开发商在成本控制上和产品品质上的衡量带来了很大的难题。对于开发商来说，要想获得利润，必须要降低成本。而降低成本的手段主要是减配，从装修、园林、外立面以及配套这些容易降配的地方开始，比如精装变毛坯，喷泉水系换成大草坪，真石材换成真石漆，配套商业换成超市等，产品品质和居住氛围较之前可能会下降不少。 而限竞地做别墅，也只能不断向地下要空间才能保证利润。

限竞房买来投资——9年“冻产”能接受吗？限竞房在价格上虽然有些优势，但是不太建议大家作为纯投资标入手，因为有五年的限售期，再加上交付和取得房本的时间，算起来得持有九年时间不能在市场流动，甚至更久。投资周期过长，时间成本大幅提高，其次也意味着投资风险的增加。

上述两点也是目前困扰众多购房者的主要原因。

限竞房扎堆入市，进一步激化别墅市场的紧俏

依照市场的常规逻辑，新政的实施是“让所有人都有房子住”，限竞房的出现理当更有利于让楼市走向平稳和合理状态。然而，在高端改善市场上的表现恰恰相反，限竞房的出现，却进一步的激化了高端别墅市场的紧俏性，本就一墅难求的别墅市场表现出更加稀缺的局面。

别墅新增供应缩水。究其原因，从土地成交市场可以窥见一斑：2017年以来，北京几乎每一宗住宅土地成交都受限价、70/90等政策限制，纯粹的商品房供地几乎没有，别墅供地则更是少之又少。限竞房管理办法的颁布实施，同时明确禁止地上部分与地下空间连通的要求，大量原本计划通过「拉高排低」腾挪出少量高价值别墅产品的项目，不得不对规划重新加以调整，直接造成北京别墅潜在供应规模的缩水。

今年上半年，北京共20个别墅获准取得预售许可，合计新增1365套别墅供应，不足去年下半年的半数，而在其中，更仅有一个全新别墅上市，别墅市场后续供给乏力的现状由此可见一斑。

存量少而需求旺盛。事实上，2016年10月份起，相关部门出台禁墅令。自此，北京别墅项目存量几成定数。据地产营销人发布的数据显示，截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，不足7000套。另外从近几年的别墅供销存量数据，别墅的稀缺早已显示出端倪。2017年别墅新增供应达近年来，而成交套数却达10年以来第二高，库存量则是近年来。别墅日渐稀缺，而需求却日益旺盛，供不应求已经成为现实。

景粼原著(户型图)·肆拾壹栋 独院升级入市，再创低密人居典范

景粼原著作为北京别墅传奇楼盘，一直备受瞩目，2017朝阳别墅销冠、2018上半年北京豪宅销冠。在限竞房扎堆入市、别墅日渐稀缺减配的大环境下，景粼原著升级推出41栋独院新品。

景粼原著是北京难得居所别墅，位于北京炙手可热的纯低密墅区——朝阳孙河，集生态环境、交通和区域规划利好于一身。北依亚洲超大城市湿地公园，南邻10万方湖景公园，京密快速路开通后四元桥。放眼全城，这里无疑是北京难得的环境、交通、配套俱佳的城市居所别墅！且作为纯粹商品房别墅，没有5年限售制约，产品不减配，反而做升级回馈！

三年匠心回馈，41栋独院产品升级入市。在限竞房产品品质、园林、社区、配套商业都在减配的环境下，景粼原著为答谢市场，现全新升级推出更私密纯粹的独院产品——景粼原著·肆拾壹栋，于1.4万方土地上，规划41栋独院别墅。新的土地环境，别墅限价地加上70/90限制，开发商获利的选择就是向地下要空间，且化地下面积。景粼原著则坚持地上三层全南向卧室设计，采光更足，打造真正的别墅居住体验。

限竞房市场下半年注定竞争激烈，而买房无非用来自住或投资，置业者在抉择上需辨明形势优劣。在改善置业选择上，像景粼原著·肆拾壹栋这样区域环境好、交通便利、业态统一纯粹、产品配置不降反升的别墅产品，放眼北京，难再得！