一个两千亿规模的共享生意 盈利与规模要如何平衡

'在共享经济的大潮下，2017年共享办公行业发展迅速。戴着“共享经济”光环的共享办公不仅吸引了众多创业者、汹涌的资本关注，也吸引了万科、龙湖、远洋、中骏等国内知名开发商纷纷布局。和SOHO 3Q、优客工场相比，中骏的共享办公产品Funwork显得低调很多。据了解，目前该品牌已在北京落地3处，在经历了共享办公产品兴起到淘汰的阵痛阶段后，中骏的共享办公产品也总结出了适用于自身的生存法则。Funwork北京公司总经理王?硎荆骸霸谄放平⒅酰词纪哦油揽孔陨砣寺鼍湍苁迪挚占浣细叩恼凶饴省５孀藕笮┱牛诰蚴谐〕晌酥氐恪Ｄ壳埃胱ぢ式系腿匀皇谴蟛糠止蚕戆旃放浦滤赖闹苯釉颉?quot;
戴着“共享经济”光环的共享办公吸引了众多创业者、汹涌的资本关注。一个两千亿规模的生意在国家“大众创业、万众创新”的号召下，从2015年以来，国内联合办公、长租公寓等共享空间利用方案供应商迅速崛起，并得到了资本的大力追捧。高力国际数据显示，目前仅北京就有超过860家共享办公中心。国内的共享办公行业中的公司已接近上万家。易观国际分析研究总监朱大林根据其研究预计，到2019年，国内共享办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米。优客工场创始人毛大庆也曾表示，到2020年，共享办公将会是一个达两千亿规模的生意。日前，创立近三年的优客工场在实现产品梳理、迭代更新以及升级共享办公行业标准后，再度对企业品牌内涵进行了深化。正式对外公布公司品牌升级后新企业logo为“ucommune优客工场”。作为共享行业头部IP的优客工场此次从对自身品牌的重新定义这也预示着，共享办公行业从野蛮生长期即将进入一个更加精细、专业的成熟期。戴着“共享经济”光环的共享办公不仅吸引了众多创业者、汹涌的资本关注，也吸引了万科、龙湖、远洋、中骏等国内知名开发商蜂拥走上“众创空间”的路上，他们多是期望借助这股创业热潮，来盘活手中的存量资源，有甚者更是拿“众创”为噱头，直接目的就是卖房。和SOHO 3Q、优客工场等共享产品进入增速扩张期相比，中骏集团的共享办公产品处于生长期。中骏集团Funwork北京公司总经理王?硎荆白魑桓錾桃档夭难苌罚械纳桃档夭谎猩涛侍庖廊皇侵诖纯占涞暮诵?现在我们的招商渠道基本有三种，一种是由品牌号召力带来的客户，大概占40%；第二种是老用户口口相传带来的新客户，这部分客户大概占30%；还有一部分就是传统的写字楼渠道和专注做联合办公的一些平台比如好租、优办、马上办公这样比较优质的渠道伙伴带来的客户，大概占到30%。”盈利与规模的平衡考量 共享办公市场作为商业地产的衍生品，它同所有的商业地产一样，盈利是目标，而凸显差异化优势就是实现这一目标的必经之路。目前市面上流行的几类众创空间模式，主要分为企业平台型、投资驱动型、媒体驱动型、垂直产业型、开放空间型和地产思维型六种。以上六种模式的主导者有大型IT企业、创投机构，也有传统地产商、地方政府，甚至连传媒机构、咖啡馆和长租公寓等“门口的野蛮人”也杀入了这个蓝海市场。从这几类众创空间的运作模式来看，目前主要是通过“一体两翼”模式来盈利：房租收入+增值服务（工商注册、法律财务、创业培训、招聘服务等）+股权投资。值得注意的是，尽管开发商要做共享空间的逻辑就是商业地产价值升级。与大举进入、疯狂布局长租公寓不同，对于共享办公，开发商都表现的较为理性。 据了解，万科、金地、远洋、新城、龙湖、中骏等企业都推出了自己的共享办公品牌，但多处在与第三方合作和试水阶段。可以说，地产商进军共享办公领域有先天优势，同时挑战重重。比如金地IBASE原点只运营了4个项目，而龙湖的一展空间甚至未被列入其官网的产品服务体系。比如，背靠中骏地产的Fun Work 发展三年多以来算是很迅速了，目前才进入北京、上海、杭州、厦门、郑州5个城市，运营12个项目，北京、上海的工位均价为2100元/人/月，处于行业较高水平。而同样开办三年多的共享品牌优客工场管理面积已达到40万平方米，布局6个国家及地区、35个城市、近120个场地。对于规模扩张，FUNWORK联合创始人徐浩洋的理解是：“ 一直谋求扩张的企业发展格局很清晰，数量也屈指可数。比如优客工场、SOHO 3Q、We Work等。不过也有一些企业，坐拥丰富的资源，不急于扩展，但他们同样过得很好，不可否认的是，这也是一种发展模式。"联合办公未来会有很多的衍生品，其中流量搭载、企业生态培养将成为下一步盈利模式。徐浩洋表示，"项目盈利是Fun Work高管考核的硬性标准。我们对于单店收回成本的总体时间要求是6个月左右，出租率在50%~60%，而现阶段我们在北京中骏·世界城和澳门中心出租率达80%、新港大厦出租率也达70%。"业内分析人士表示，真正想做众创模式的地产商的行业优势在未来可能越来越小。首先，众创空间的核心原本就不是硬件环境，而在于服务配套，例如重要的创业导师服务。其次，按照互联网的免费模式，未来的办公空间可能不再收费，像36氪、YOU+公寓的办公空间已经全免费，像科技寺将场地租金降至每人1500元/月；也就是说，未来众创空间的玩法，不再是通过出租房子来挣钱，而是将盈利重心放在金融、人才等增值服务上。而不少房企的共享产品也意识到了这点，在经历了共享办公产品兴起到淘汰的阵痛阶段后，中骏的共享办公产品也总结出了适用于自身的生存法则。据徐浩洋介绍，“能让FUNWORK走的更长远的，必然是后期的运营、服务和社群的打造，生态化将会是使我们脱离同质化的品牌核心竞争力。”目前，FUNWORK在今年短短几个月时间已经举办了接近375场活动，超过18500人参与，各式各样的活动让FUNWORK空间里的人形成一个群体。Funwork致力为用户提供智慧化中高端生态办公空间，也为客户搭建了一个互相交流的环境平台和社交平台。用增值服务粘住客户现阶段，几乎所有的共享办公企业都宣称可以为入驻企业提供包括人力资源、法律、金融等多项服务，但要拿到这些资源，扩大规模和体量还需要有差异化的特色。比如优客工场、一展空间等等，这些众创空间更加强调资源的分配共享，帮助入驻企业实现互动。据了解，作为联合办公领域的“独角兽”，毛大庆的优客工场目前租金收入和非租金收入比例为7:3，其租金收入比相对其他众创空间来说已经相对较低。在毛大庆看来，联合办公未来会有很多的衍生品，其中流量搭载、企业生态培养将成为联合办公的下一步盈利模式。
值得注意的是，背靠开发商的众创空间在发展过程中也开始纵向发展，对“租桌子”这种办公模式进行升级。这对共享办公企业本身的资源嫁接、运维筹措、系统服务的能力都提出了前所未有的挑战。 “如今众创空间中的租户很多都已经成长起来，他们并非是创业公司，而是一些中小企业。” 徐浩洋说道。目前，他所运营的联合办公产品funwork背靠着房企中骏，已经在多地布局。“我们的业务范围里，孵化、加速不算是重要的服务内容，目前我们正在对办公体验和业态组合方面进行一些探索，全面升级拓展、设计、软装、运营能力。这几项能力，是开发商的强项。” 徐浩洋进尔介绍，“除了给入驻企业提供财税、工商注册、法律等全方位的企业服务外，因为有很多小微企业都有融资的需求，所以FUNWORK自持了一个5亿元的基金，去扶持FUNWORK的入驻企业，解决他们的融资问题。未来我们会围绕基金服务，打造更大的一个生态圈的概念，具体细节在落实中。”王?餐嘎端担?年内，中骏计划布局到10个一、二线城市，开发运营项目80个，成为联合办公领域的梯队的口碑品牌。他表示，“我相信市场上还会出现一些新的衍生业态组合，同质化是阶段性的现象，是行业发展的必由之路，经过整合创新之后，将会有更大的市场容量。”',

(注：文字来源于网络，若有侵权，请联系zhiban@fang.com删除)