需求供应紧缩 京四环内新房改善置业怎么选？

今年317调控政策以来，“商品住宅预售价格每平米不得超过8万元”成为压在房地产开发商的一条红线。在“8万元”预售价格监管红线之下，上半年，北京新建住宅市场成交主力逐渐从刚需转向改善需求，成交单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端楼盘成为市场主力。同时，因为改善型客群频频出手，上半年北京楼市新建住宅成交的户型大都为3居室类大户型，改善置业受宠。

近85%土地受限70/90 改善需求供应紧缩

从2016年及2017年的土地供应来看，北京五环内可售住宅仅4.39万平方米，全北京范围内，不受“70/90”限定地块仅4宗，住宅面积不受限定的改善型住宅仅有85万平方米，仅占整体市场的1/4，改善产品越来越少。未来大批住宅以自住房为主，且开发商高度自持。

另有数据显示，从2014年到2017年，改善市场的供需比从2.5降低至0.6，平均10个购房者争夺6套房源，不断增长的改善需求让市场日益供不应求。而从北京的土地供应来看，五环内别墅土地零供应，且六环外土地供应也较为稀少，北京改善型土地供应进入饥荒时代，“低供应高需求”成为改善市场“新常态”，市场供需失衡。

四环内新房供应量减 宅以稀为贵

在“多中心”的发展格局下，近年北京土地供应侧重于郊区，城市四环内住宅用地供给渐趋绝唱。据了解，由北京市规划国土委发布的2017年度绩效任务，明确将严格落实新编制的城市总体规划，严格管控生态红线和城市开发边界。其中，今年二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。

在业内看来，考虑到北京四环内存量地居多的格局，继续新增建设用地空间确实较小。随着“面粉”供应量的减少，四环内的新房住宅则愈加珍贵。

推荐理由：

效果图

动态：西山甲一号四期房源在售，主推115-185平3-4室改善大户型，均价69500元/平，总价约800万/套起。均为非毛坯交房住宅，敬请关注！

交通状况：地铁:14号线张郭庄站下车即到；周边公车:310/565/574/624/830/843路车, 地铁张郭庄站下车即到。

推荐理由：

效果图

动态：首开住总熙悦安郡开盘时间待定，预计推出4号楼产品，户型面积为83㎡两居，107㎡三居。价格待定。4#共有208套。项目商品房部分由4栋26层。位于南三环外成寿寺路西，目前临时售楼处已经开放,位于肖村地铁站D口附近。

交通状况：公交：城外诚公交站，途径公交车为25路（城外诚-永定门长途汽车站），93路（前门-吕家营），128路（后库-城外诚），623路（前门-开发区交通服务中心），664路（泰和园小区-北京南站南广场），680路（上 小区-北京华侨城），821路（北京西站南广场-小周易村），985路（地铁望京西站-牌坊村东口），990路（小红门牌坊村-地铁公益西桥站），夜23路（北京西站-吕家营）。轨交：项目距离地铁亦庄线肖村站450米，无缝接驳地铁5号线（宋家庄站），距离地铁10号线成寿寺站1.5公里。自驾：距离南三环约2.4公里，距离南四环仅500米。从北边过来，过方庄桥，到成寿寺路，一路向南即可快速抵达项目，如果从南边过来，从南四环至榴乡桥到达成寿寺路，然后到达本项目。

推荐理由：

效果图

动态：泽信公馆二期1、2、3号楼在售，户型105-142平3居，均价77000元/平，总价约790万-1100万/套。物业费4.18元/平·月，2018年9月30日入住。非毛坯交房。1、2号楼为11层，3个单元，1梯2户；3号楼为10层，3个单元，1梯2户。泽信公馆项目处位于西四环看丹桥西侧200米，资和信百货西北侧，售楼处位于丰台中核路6号泽信公馆百年住宅体验中心，样板间已开放。

交通状况：自驾交通：向东200米即到四环，周边2条高速路，京开高速、京港澳高速，十数条城市主干道纵横交错；距离北京西站9公里，距离北京南站11公里，驱车可快速抵达。公共交通：周边两大主要公交车站，即看丹桥站、看丹桥东站，总计近30班次通往北京各区域的公交汽车，项目南侧200米距离还有富丰园马场354公交总站，由富丰桥到石景山方向，可石景山古城、八角游乐园等景区。

推荐理由：

效果图

动态：中国玺项目位于南二环菜户营桥，周边有金融街购物中心等内城配套，生活便利。中国玺作为内城纯新盘，由招商、华润、九龙仓、平安四大开发商联袂开发，项目为独立庭院设计，主推高层及叠拼别墅产品。

交通状况：二环、三环、京开高速、右外大街等多条城市级主干道

推荐理由：

效果图

动态：燕西华府少量房源在售，主力户型为360平-370平联排，430平双拼，580平小独栋及850平大独栋，联排均价约50000元/平米起。

交通状况：（莲石路向西，经京原路上六环）西六环42#出口（青龙湖出口）向西400米即到或京石高速长阳出口向西（经南宫镇、长青路）6.5公里即到。公交线路有917路、978路、怪村环岛东站下车 ，830路怪村站下车。

推荐理由：

效果图

动态：西宸原著8套实景现房具体加推时间待定，户型面积为290平、340平、420平，为6#、10#底跃产品，包含两层，首层与花园层就可单独入户，花园层包含一个下沉庭院。预计总价2900万/套起。

交通状况：三横三纵轨道两高（三横：长安街、二环、三环；三纵：二环、三环、四环；三轨道：10、9、14号线；两高：京开高速、京港澳高速；自驾：西三环外环方向(北向南)六里桥南出辅路，沿三环外环方向辅路南向，东方威尼斯酒店南侧路口西行即到，项目位于东方威尼斯酒店西侧(后身)；地铁：10号线西局站F口出站，北行约400米至西局玉璞园，沿公园南侧东西向路东行约200米可到；公交：特7路、631路、特8路、323路、300路、67路、820路、821路、349路、运通103路、夜7路、夜36路、944路、夜30路、658路、特2路、840路、968路，西局站下即到项目。