北京户口可以买几套房“北漂”买二手房应该注意

北京户口可以买几套房，“北漂”买二手房应注意北京购二套房政策，6月4日，住房和城乡建设部、人民银行和银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（下称《通知》），明确第二套房认定以家庭实有住房为准，“认房又认贷”。北京购二套房政策也相应调整，因此购买二套房尤其要弄懂北京购二套房政策。

北京二套房认定标准

1、借款人首次申请利用贷款购买住房，在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中，其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的。

2、借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的。

3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

“二套房”这一困扰房地产调控多年的“谜语”，虽已有官方释义，但仍弥补不了住房普查制度中断25年所留下的个人住房档案欠账

“认房又认贷”的“二套房”官方标准出台已近满月，虽然坚定了一些人对“调控从严”的预期，但仍是一道执行难题——由于很多城市房屋权属登记系统尚未与联网，也未与银行征信系统联网，因而根本无从查清个人名下的真实房产数量。银行普遍遭遇的是“认贷容易认房难”。

6月4日，住房和城乡建设部、人民银行和银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（下称《通知》），明确第二套房认定以家庭实有住房为准，“认房又认贷”。

对城镇居民住房档案“不知其二”的城市究竟有多少？住房和城乡建设部厅新闻处处长毕建玲面对《财经国家周刊》记者询问时反问道:“文件刚刚发，你要地方（城市）的情况怎么可能呢？”

人口普查附带房屋普查

按照三部委《通知》中的表述，决策部门认为，第二套房认定困难的根源在于各地“城市房屋登记信息系统”建设的滞后。因此，应将其作为“一项重要工作抓紧抓好”，“2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。”

与呼吁加速房屋权属信息化建设息息相关的，是性房屋普查工作自1985年开展过一次以来，已中断了25年。

6月8日，《财经国家周刊》记者获悉，即将于2010年11月1日展开的第六次人口普查，将附带加入对居民住房状况的某些调查内容。在中国房地产业协会副会长朱中一向记者透露该消息的第二天，北京市人口普查办在中外记者招待会上证实:与以往不同，北京市今年人口普查之前，将先查清全市280万到300万栋房屋的物理状况，包括建造年代和建筑结构等。普查结果将报北京市住房和城乡建设委员会，以备日后对房屋确定抗震级别，进行分批加固。

但消息并未提及是否同时会对全市住房权属状况进行普查。业内人士认为，住房权属调查，才是“房屋普查”核心且敏感的内容。

争议未息

“如果你问一个生，何为'二套房’，他或许只用两根手指就能告诉你；倘若你问一个'房地产业内人士’，则他可能会说'在当前至少有7种解释’。”这是“国十条”地产新政出台后，一则在业内广为流传的“笑话”。

4月15日，为遏制房价上涨过快、打击投机性，国务院常务会议部署新一轮房地产调控政策，动用空前严厉的差别化信贷政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

收紧二套房贷的政策迅速影响到市场各方。北京房产中介机构我爱我家测算，新政前二手房交易客户中，购买第二套房的占65%；其中，有接近70%的人要靠贷款买房。该机构据此预估，“第二套房政策将影响接近43%的二手房置业人群”。这意味着，若从严执行第二套房认定标准，不但大批购房者将放弃购房计划，房产中介的生意也将大幅缩水。

来自银行房贷部门的意见反馈表明，收紧第二套房贷使房产成交量锐减，“4、5月份以来，房贷数量已减少一半左右。”

如何执行第二套房认定标准，攸关各方利益。

《财经国家周刊》记者了解到，在官方认定标准出台之前，各家商业银行执行的第二套房认定办法各不相同，总计有7种之多。有的以购房者贷款记录为依据，“认贷不认房”；有的以房产交易记录为依据，“认房不认贷”；有的以个人名下有几套房产计数，多于一套房产即视为二套房；有的则以家庭为单位，家庭成员名下的房产合计一处。

分析人士认为，这些令局外人看不懂的“二套房”权属认定办法，背后实际掩藏着利益各方对房地产调控的态度。

“对第二套房认定是执行从严的标准，还是松懈的标准，实际上已经成为检验楼市调控力度的探测器。”上述分析人士表示:显然，三部委“以家庭为单位”、“认房又认贷”的二套房认定标准，显示了“从严调控”的姿态。

然而，争议并未就此止息。有业内人士指出，三部委公布的第二套房认定办法“仍有漏洞”。

首先是有些城市由于房屋登记系统不完善，根本不具备确认第二套房的查询条件；其次，各城市房屋登记系统尚未联网，无法查询购房者异地购房的情况，因此很有可能给跨区域的第二套房辨认留下盲区；此外，还有一种“钻空子”的可能，就是夫妻双方户口不在一处，且户口尚未及时变更为“已婚”的，则很有可能再开出单身证明，用于申请套房贷款。

中指研究院舆情分析报告认为，三部委出台的二套房认定标准目的在于抑制投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，避免不了要误伤一部分合理的自住型购房需求，比如因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；被拆迁的购房者。这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋。

房屋普查“雷区”

“二套房”认定的尴尬，再次给性房屋普查工作制度化敲响了警钟。

中国房地产业协会副会长朱中一告诉《财经国家周刊》记者，有关“城镇居民人均住房面积”等重要的基础性住房数据，至今使用的还是估算的模糊数字。这甚至成为起草房地产业发展“十二五”规划建议稿时的一大障碍。为此，朱中一建议:尽快开展范围的房屋普查工作。

“如果一个国家对居民住房情况都弄不清楚，住房政策就很难准确。”现年80岁的著名房地产包宗华对《财经国家周刊》记者说，自己已记不得为房屋普查呼吁过多少回了。

包宗华早年曾为建设部政策研究主任、中国房地产研究会副会长。据他介绍，1985年次房屋普查时，有近70万城镇人口接受了调查。而那次“房普”之所以能最终成行，离不开住房局一位副局长的力排众议和直言进谏，“当时连局长都反对，认为普查耗费人力物力巨大，条件不具备。”

但恰恰是这次“强争”来的房屋普查，为后来的住房制度改革提供了重要的参考数据，作出了历史性贡献。

《财经国家周刊》记者了解到，北京市曾在2007年7月开展过一次全市范围的房屋普查，目的是“摸清家底”。普查工作可谓“举全市之力”进行，北京市主管副市长亲自挂帅，房管、规划、国土和统计等部门悉数到位；在京的机关事业单位以及军区总后勤部等部门的领导参与协调。

普查工作已过去3年，普查结果至今鲜为人知。住房和城乡建设部政策研究房地产业处处长文 告诉《财经国家周刊》记者，当年她和同事因为一个课题的需要，一直期待普查结果公示，结果“等了3年也没看到”。

文 怀疑，可能是普查结果触及到了一些不便公开的“敏感信息”，比如官员财产、公房私用以及政策性住房分配是否合理等问题，这些都有可能是房屋普查工作的“雷区”。

中国房地产业协会秘书长苗乐如，2007年时曾任北京市建委副主任，是当年那次房屋普查的实际领导者之一。他向《财经国家周刊》记者证实，当年的房屋普查结果“确实发了公告”，只不过按照《统计法》的有关规定，“公告内容比较简单”。

遗憾的是，北京市这场声势浩大的房屋普查工作，并没有推动性房屋普查工作的制度化。《财经国家周刊》记者了解到，住房和城乡建设部内部曾经对此有过几次动议，但最终放弃。据透露，内部讨论时一些人认为，“应该由国家统计局牵头做此事更为合适”，且性房屋普查兴师动众、人力物力以及跨部门协调，都是难题。

一个鲜为人知的细节是，2008年，包宗华曾写信给当时即将退任的建设部部长，建议他在退休之前“干一件大事”，以便将来“在历记下一笔”。这件所谓的“大事”，就是开展房屋普查。可惜，这一建议因多种原因仍未得以落实。

然而，“二套房”认定的困惑，以及由此带来的房地产调控落实压力，再次将房屋普查逼向了死角。

“房屋普查是迟早绕不过去的一项工作，是中国住房制度转型过程中必须要补的一课。”在中国房地产研究会名誉副会长、人居环境委员会主任委员 端看来，“如果真能将人口普查与房屋普查绑定，不失为一种好办法，可以事半功倍，大大节省人力物力。”

北京二套房认定细则出台 正式执行认房又认贷

已全款购得首套房，贷款买第二套房时，将视为二套房，不享受“首付二成”、“利率打折”等优惠。北京二套房认定标准昨天出台，银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认房又认贷”原则界定二套房。

昨天，北京市住建委、央行管理部、北京市金融工作局等五部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，该通知已于7月7日下发各银行，并要求从该日起，签订购房合同的商业贷款均按该通知执行。

细则出台前认贷容易认房难

今年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则。

但该文件出台后，由于各地尚未出台实施细则，二套房贷在实际操作中，不少银行只是查证借款人之前的贷款记录。没能与房屋权属单位联网，核查借款人家庭住房情况。是只“认贷”，未实现“认房”。

银行可登录住建委信息系统

根据昨天公布的《通知》，借款人申请贷款时应主动申报家庭住房情况。银行根据申报情况面谈，必要时上门走访、调查借款人家庭实际拥有的住房数量。同时，银行通过内部系统查实借款人贷款记录。

对于如何“认房”，《通知》规定，银行将向市住建委申请注册钥匙盘，登录市住建委的房屋权属信息系统，提交查询申请，市住建委在2个工作日内反馈查询结果，银行便可知贷款人房屋数量。由于房屋权属涉及个人信息，《通知》强调，银行查询前要得到借款人授权，并加强信息安全管理，防止借款人隐私泄露。

信息造假将添不良记录

五部门表示，在二套房认定中，对于查实借款人提供虚假信息的，将在央行个人信用信息基础数据库中记录。这意味着借款人将被记录不良信息，今后在贷款时可能受限。

- 影响

首套房全款再买房算二套

业内人士表示，由于此前银行对二套房的认定主要是“认贷”，因此一些此前全款购房的家庭，再次购房时依然享受到了首套房的贷款优惠政策。

但此次北京的实施细则出台后，二套房严格执行“认房又认贷”，上述漏洞将被堵死。对于之前全款购房的家庭，再购房将视为二套房，并执行二套房的贷款政策。

贷款买房前须报家庭房产

昨天公布的《通知》中，要求借款人在申请贷款时填写《家庭拥有成套住房申报表》；而在今年5月1日，北京出台“同一家庭限购一套新房”的实施细则中，也要求购房人和开发商签订购房合同时填写《家庭成员情况申报表》。这意味着，今后贷款购房人将需要填写两张申报表，申报家庭房产情况。

在签订购房合同时要填《家庭成员情况申报表》，除了要填自己的信息，配偶、子女信息及所购房屋地址等均要如实填写。而在申请贷款时填写的《家庭拥有成套住房申报表》，要填写家庭成员信息，拥有住房地址，购房合同编号或产权证号等。同时承诺信息真实，并授权银行验证。

公积金也将“认房又认贷”

昨天公布的《通知》针对的是商业性个人住房贷款，公积金贷款将如何执行？对此，北京公积金管理相关负责人表示，目前公积金方面还没有接到通知，但市住建委已向银行发放钥匙盘，肯定也将给公积金贷款部门发放钥匙盘，公积金贷款“认房又认贷”也势在必行。

- 观点

购房人持续观望将加重

对于新出台的细则会对房市产生哪些影响，昨日，北京房地产业协会副秘书长陈志表示，这将使得购房人认为，房地产调控会继续严格执行，并使其观望情绪加重。

近日，部分网络媒体称房地产调控政策可能取消，在楼市引起轩然大波，不过住建部等三部委随即澄清，称报道不实，并称将继续坚决严格地执行调控政策。

陈志表示，虽然此次北京出台的《通知》与该事件无关，但对于购房人而言，也将被认为是调控将继续严格执行的一个表态和信号，那么对于楼市继续观望的态度肯定会加重。

对于下半年房价走势，陈志认为，在调控政策继续严格执行的情况下，下半年房价下行的趋势是必然的。本报记者 马力

“二套房”大事记

今年4月17日

国务院下发“新国十条”，规定贷款买二套房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍。

4月30日

北京出台“京版新国十条”，暂停第三套房及不能提供1年以上纳税或社保证明的非本市居民放贷。

5月26日

三部委出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房的认定。

7月7日

北京市出台二套房的认定细则。

三种情形认定为“二套房”

根据住建部等三部委5月26日出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，三种情形属二套房。

1，借款人首次申请贷款购房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套住房的。

2，借款人已贷款购买一套房，又贷款购房的；

3，银行通过查询贷款记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套住房的。

（新京报）