剑指中介！北京重拳三连击规范二手房市场
北京日报2018/03/25 08:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨天，北京市住建委连发了三道文——《加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》《北京市存量房屋承购经纪服务合同》《北京市存量房屋出售经纪服务合同》
这三道瞄准二手房中介的文，均将从4月15日起正式执行。
所谓“存量房”，就是二手房；“房地产经纪机构”，基本就是平时接触较多的房屋中介。因此，这三道文将重点影响二手房交易。北京日报（ID：beijing_daily）时间为各位解读，小心签合同时别再被骗了。
1、买卖双方要与中介签合同
这次正式公布的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，仅有一词之差：前者“承购”，是指买家与房屋中介签的合同；后者“出售”，是指卖家与房屋中介签的合同。
也就是这两份合同是买卖双方与中介机构要签的合同，而不是买卖双方之间签的合同（买卖之间的合同不久已修订）。
之前，也有部分中介机构有跟买卖双方签订合同或者相关协议的做法，而这次则将合同内容更加规范了，里面有很多保护买房人、卖房人的条款。
2、二手房中介费向谁收？交易方协商
既然是与中介签的合同，那么其中最关键的就是中介费问题。中介费的问题有两个：向谁收？收多少？
先来说“向谁收？”
按照现在北京二手房交易的习惯，中介服务费是由买房人承担。不过，知事在这两个合同中，都找到了相应的收费条款：
卖方与中介所签的合同条款↑
买方与中介所签的合同条款↑
这是为什么？现实中该向谁收中介费？北京房地产中介行业协会会长长李文杰表示，从政策层面上来看，对经纪服务费用由谁支付并没有明确要求，是由交易当事人自行约定的。但同时，按照《房地产经纪管理办法》规定，同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取，不得向委托人增加收费。因此，经纪机构分别与委托人签订出售与承购合同，无论经纪服务费用是由双方共同支付还是由其中一方支付，经纪机构都不能增加收费。
也就是说，二手房交易中的中介服务费，只收一笔，但是具体向谁收，则是交易当事人商量着来。并没有固定要求只由买房人承担。
其实，有些地方已经尝试了二手房中介费由卖方承担。比如春节过后，房屋中介我爱我家在天津将中介费率从2%提高至2.5%，并规定所涨的0.5%由卖方承担。
那么北京会不会也协商一下由卖方承担中介费？在业内看来，谁来承担中介费，背后是二手房市场买卖双方角力的结果：在二手房市场供不应求、愈发火热时，不仅仅中介方面会费率不变，卖方也会借着自己的强势而要求买方全部承担；但一旦市场降温明显、成交下滑，中介方面不再死扛费率、选择打折优惠，就连卖方也逐渐松动、可以承担一部分的中介费。
3、中介费收费标准也是协商而定
接下来再说中介费该收多少的问题。
在合同中，并没有明确说明中介机构应该收取多少中介费，而是如此表述：
“甲方应当在_____________时，按____________的标准向乙方支付房地产经纪服务费。”
李文杰表示，国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理，收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。
举个例子。
比如前一两年北京楼市火热的时候，很多中介都维持着2.7%的高额费率。成交一套500万的二手房，得给中介13.5万的费用。但伴随着北京二手房市场的降温，很多中介都已经下调了费率，甚至还有一定折扣。
同时，还要注意一条——
“经甲乙双方协商一致终止合同的，对已完成的委托服务事项，甲方应当按___________的标准向乙方支付房地产经纪服务费，但对乙方未完成委托服务事项已支出的必要费用由乙方自行承担。”
4、委托了中介但偷摸成交，也要付中介费
二手房交易过程中，常见的就是虽然委托了中介，但是买卖双方私下成交了、或者找别的中介成交了。但在这份合同中，特别写明双方可以提前约定好一旦发生这种情况，也要交中介费。
根据出售合同，卖方放弃自行出售的权利，但在委托期限内自行出售房屋的，应当按约定的标准向中介一方支付房地产经纪服务费。
解释：如果卖家已经跟中介明说了放弃自行出售，委托期内还是自己把房子卖了，也要按照合同中的约定，支付中介费。
卖方放弃同时委托其它房地产经纪机构出售该房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构出售房屋的，应当按约定的标准向中介一方支付房地产经纪服务费。
解释：卖家一早就给某家中介委托，但委托期内还是通过其它中介卖了房，那么也要按照合同中的约定，支付中介费。
卖方拒绝与中介方介绍的房屋承购意向人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后约定时间内与该房屋承购意向人自行成交的，也应当按约定的标准向中介方支付房地产经纪服务费。
解释：中介介绍了某位买房人给卖方，卖方表面没有答应，但私下偷偷又卖给了这个买房人，在委托期满之后的约定时间内，卖方也要按照合同中的约定，支付中介费。
5、买房人找其它中介买了同一套房，也要付中介费
同样，承购合同中也对买房人有类似的要求，但分为委托期满与不满两种情况。
种情况，委托期内。
买方放弃同时委托其他房地产经纪机构承购房屋的权利，但在委托期限内通过其他房地产经纪机构承购房屋的，应当按约定的标准向所委托的中介方支付房地产经纪服务费。
解释：委托期内，如果买房人委托给某个中介，但又找其它中介买了房，也要按合同约定，向所委托的中介支付中介费。
第二种情况，委托服务期满。
如果买方拒绝与中介方介绍的房屋出售人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后约定时间内与房屋出售人自行成交的，应当按约定标准向中介方支付房地产经纪服务费。
解释：中介介绍了某位卖房人给买方，买方表面没有答应，但私下偷偷又买了这个人的房子，在委托期满之后的约定时间内，买方也要按照合同中的约定，支付中介费。
如果买方拒绝与中介方介绍的房屋出售人签署《北京市存量房屋买卖合同》，但在委托服务期限届满后约定时间内通过其它房地产经纪机构与房屋出售人成交的，如所委托中介方有证据证明房屋买卖成交与其提供的存量房屋出售经纪服务有直接因果关系的，买方也应当按约定的标准向所委托的中介方支付房地产经纪服务费。
解释：中介介绍了某位卖房人给买方，买方表面没有答应，但私下通过其它中介偷偷买了这个人的房子，如果中介有证据证明存在直接因果关系，那么在委托期满之后的约定时间内，买方也要按照合同中的约定，支付中介费。
6、什么情况可以解除合同？
在出售与承购合同中，都标明了，如果中介方因隐瞒、虚构信息侵害买方或卖方利益的，买方或卖方有权单方解除合同；同时应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。
如果买方或卖方提供虚假的房屋情况和资料的，中介方也有权单方解除合同。
同时，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。
最后给大家解答为何最近北京市住建委频频在合同等细节上下工夫，频频发文。众所周知，去年3月17日北京发布楼市新政后，开启了“最严调控季”，多部门发布了一系列大政策，意在稳定楼市；而今年这些贴心的小细节，其实发挥的作用也很大，是在给楼市“扫雷”，排除隐患。
借用中央财经大学法学院院长尹飞的一句话——如果说去年对房地产中介行业来说是“执法监督年”，那么今年我个人觉得将会成为“制度建设年”，政府部门对房地产经纪行业的服务监管将向纵深化、精细化和长效化方向持续推进。
