“限价房”不等于放弃产品品质 旭辉城用设计的语言做客户满意的房子

纵观2017年北京土地市场，土地供应量大幅上升，一方面加大共有产权房用地供应，有效地缓解了当前房地产市场供需矛盾。另一方面“限房价竞地价”地块的推出更是对未来房价上涨起到平抑作用。

进入2018年，也意味着2017年北京土地招拍挂市场已收官。根据国土局公示显示，2017年北京土地市场共成交90宗经营性用地，环比增长221%，总成交金额达2795.6亿元，创历史新高。其中，住宅用地71宗，商办地块19宗。在所出让的71宗住宅用地中包括43宗“限房价竞地价”地块，以及28宗共有产权地块。

从71宗住宅用地中不难看出，“限房价竞地价”地块未来将成为市场主流。而作为开发企业，是如何看待这一市场变化的？又会将所摘获的“限价房”地块打造成什么样子的项目?

对北京土地市场有所了解的人应该清楚，北京批“限房价竞地价”地块的项目已推向市场，两个项目均位于房山区良乡区域。在2017年2月土地出让时，就已限定了商品住房销售均价不超过每平米38994元，且销售单价不得超过每平米40944元。与周边在售项目价格对比，均比这两个项目价格高出近20%。此外，两宗地块在出让的同时不仅被限价，还规定了该项目70%的部分必须建设90平方米以内的中小户型。

这其中，房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块被旭辉+金地联合体以18.1亿元的底价拿下，该地块命名为“旭辉城(户型图)”。作为北京市首批入市的“限价房”项目，旭辉城项目营销总监常天旗表示，目前北京市场上普通商品住宅与“限价型商品房”的区别在于，在进行土地拍卖时有没有限制售价。在他看来，这个政策对于购房者来说有大的利好，购买的楼盘价格也会得到保障。

旭辉城项目营销总监 常天旗

另一方面，“限价房”的入市会对周边区域市场产生什么影响？常天旗认为，因为旭辉城是政府限价的项目，自身价格在区域内不算高，并不会刺激二手房的价格增长。但作为新入市楼盘，产品品质会有大幅提升，因而也会对整个房山区存量房市场的住房品质提升大有帮助。

“如果未来房山区继续按照现在‘限价房’的模式走下去，那个时候大家拼的就是品质了。”在常天旗看来，作为品牌开发商，在利润和品牌之间有时候更要向品牌去倾斜，项目是否有利润？利润有多少并不是很重要。品牌开发商更看重的是一个项目能给品牌带来多少价值，为整个企业带去的变化。“旭辉城这个项目，在进行拍卖时溢价率比较低，我们在品质上会花费更多心思。”常天旗说，哪怕是少赚一点，能让整个小区的品质有保障，这对于客户来说，不论是房子的居住舒适度还是保值增值的属性，都是非常利好的。

对于品质，在旭辉城这个项目地块进行拍卖时就被限制了需执行“7090”政策，以及楼高需45米，容积率2.0。在诸多限制下，将如何打造出具有品质的楼盘？常天旗说：“最初在做项目时，我们想过这个问题，品质到底是什么？不是说有些项目精装修标准做的很高就能代表品质，也不是面积大就等于品质，而是适合。我们一定要从设计的语言让这个房子达到它应有的品质。”同时，他也强调，旭辉城90平米的产品完全可以只做成一居室，但要保证居住的舒适度，所以他们采用了三居的设计。

与此同时，他又反问：回到根本上去定位项目，谁会购买？他最关注的是什么？因而，在打造项目时，常天旗说他的团队有想到这一部分客群的需求。首先，一定要给老人和孩子有属于自己的房间，这是打造三居室的初衷。“89平米的户型做三居很困难，我们不断推敲设计方案，一直与清华CSC研究中心做可持续住区的研究，研究居室的效能以及高频空间的设计。”常天旗说，这个过程虽然很痛苦，但在不断推敲过后，他们做到了将88平米的户型做成三居室，舒适度非常好。其次，老人和孩子也要有室外活动空间，因此，旭辉城放弃了打造别墅类产品，将空间打开，把花园留给业主。常天旗透露，在园区的设计上，也会留给成年人一个会客的空间，能看书、能会客、能交流。旭辉城想传达的是，低频的使用空间公共化，室内空间室外化，虽然室内需要购买，但室外只要分享就足以。

旭辉在房山区成功开发了旭辉E天地项目后，以旭辉城再次回到房山。如此看重房山区域，在常天旗看来，虽然房山区发展较晚，但发展势头却很好。他认为，整个房山区域一直在按照它应该有的轨迹去发展布局，进行着城市建设。但促使旭辉选择房山区域最重要的因素，还在于以下两点原因，，大学城板块使得房山进入高速发展期；第二，房山开发CSD。”房山区发展最快的几年，就是CSD开发那几年，不局限于被外来人口引进之后的经济带动，还在此基础上扩大化，加之版块内企业进驻，使之力量更强。借助轨道交通的完善，也使得人口流动性活跃起来。“常天旗如是说。

在此基础上，随着基础设施的不断完善，外来人口的引入，舒适型居住板块的打造，依靠现有资源和环境，以及第二机场的推动，常天旗认为，在整个区域面貌发生改变后，房山未来的机遇都将得到了保证，现在就是”万事俱备 只欠东风“。他特别指出，下一步房山将会面临另外一个调整，进入跳跃期！整个区域的产品结构会发生质的变化，随着生态宜居示范区域推进，产业进驻和发展，将继续带动整个区域的加速升级。

访谈的最后，常天旗也给予了购房者置业建议，“我在北京从业多年，其实不管政策、市场、数据怎么变化，我们会发现，真正想买房子的人才能买到房子。”常天旗说，虽然现在对于想在北京置业的人来说，这个时间点“很痛苦”，但一定要抓住，把握住机会。目前，北京总价在五百万以下的新房很难找，如果有置业需求，能够买得起，一定要出手。“旭辉城是‘限价房’推出以来拍卖的批地块，地价比较便宜，作为开发商有很大的空间去把产品的品质做升级和改善。但随着后期大量‘限价房’地块入市，当溢价率达到50%以上时，就很难有空间去考虑品质。”常天旗指出，以目前房地产市场这个时间点来说，选择合适的项目很重要。