北京新房交易再创新低住房租赁市场迎高峰

目前楼市已经进入一年中的下半场。从市场表现来看，北京楼市交易量持续下跌，无论新房还是二手房都是如此。相比买卖市场逐渐跌至谷底，租赁市场则表现活跃，进入消费旺季，但租金基本平稳。

新房网签量持续低位徘徊

据某市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1683套，环比下降9.9%，同比下降75.5%。其中，自住型商品房网签仅20套，环比减少9套；别墅网签353套，环比下降9.3%；其它新建商品住宅网签1310套，环比下降9.6%。

整体来看，近两个月北京新建商品住宅（不含保障房）网签量持续在低位徘徊，单月网签量连续刷新纪录，整个市场已经陷入谷底。

在北京乃至重点一二线城市楼市调控从严从紧的政策背景下，7月份，北京二手住宅市场同样继续降温，网签量再度下挫，交易均价也进一步下跌。

业内权威人士表示，后开发时代，北京新房项目供应和成交本就越来越少，加上政策连续收紧，新房入市项目减少，市场上有资格、有能力购买新房的需求下降，所以北京的新房交易量持续下滑，屡创新低。

目前，北京五环以内的新房项目非常少，三环以内的更是凤毛麟角。由于7月北京新房市场整体交易量较低，而大户型交易占比较大，所以存在一定的中小户型供应和成交偏少的结构性问题，这也是过往两年北京土地供应减少、地价高企、市场趋于豪宅化所带来的结构性问题。

不过业内分析表示，好在今年北京再次加大了土地供应力度，重启了90/70政策，限地价、限房价，对自住房更是全力推动，所以，未来北京新房市场有望迎来新的供应和交易高峰，供应结构也将更加合理，豪宅化将得到明显抑制，大量中小户型住房、共有产权房等可以满足更多中低收入人群的置业需求。

二手房网签量连续四个月回落

二手房方面，据某市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市二手住宅共网签7158套，同比2016年7月下滑68%，环比今年6月同期下滑19.7%，自“317新政”出台后，北京二手房网签量已经连续第四个月回落。房价上，7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%。

为此，业内人士分析表示，“317新政”后，由于限购限贷门槛大幅提高，不少购房者要么失去了购房资格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率贷款压力的经济能力，市场有效需求大幅萎缩，交易量随之大幅滑坡。更重要的是，北京随后还用一系列补充政策堵住了假离婚、商业用房等过往可以打擦边球的投资投机机会，极大地遏制住了北京二手房市场的投资投机热情，首次置业人群和改善人群，也开始期盼房价回落，使得购房人群观望氛围浓厚。

紧跟交易量的大幅下滑，北京二手房价也迅速止涨回落。新政之下，大批购房者不得不中止或者延缓购房计划，整个市场的供求关系发生逆转，业主失去了惜售跳价的底气，一些前期房价涨幅过大、总价较高的大户型非普通住宅开始率先主动下调价格，之后逐步向中小户型，向其他二手房源较多的地区扩散，最终带来了整个北京二手房价的普遍回落。

业内认为，从目前北京二手房市场的交易量来看，月度交易量已经跌破8000套，近两周来的日均交易量已跌至240套左右，市场已基本接近谷底，交易量继续大幅下跌的空间已然不大，从近几周平稳的网签量和缓慢复苏的新增合同签订量来看，市场在逐步止跌企稳。符合政策条件的购房者可以根据自身的支付能力和房贷承受能力，考虑在接下来的供应高峰中出手购房。

住房租赁市场迎高峰

随着6月底7月初，北京大中专院校毕业生迎来毕业离校高峰，7月份以90后毕业大学生为主的租房需求量快速增加，北京住房租赁市场迎来了全年需求最旺盛的季节，交易量继续攀升。但在房源供应充足、租赁区域外移等多重因素的作用下，7月北京的租金并没有继续升高，反而在6月的基础上有小幅下降，整体价格维持平稳。

统计数据表明，7月北京市住房租赁市场交易量环比6月增长13.7%，自4月以来连续上升。月租金价格为4373元/套，环比6月下降0.8%，于平稳中小幅回调。

7月北京一居室的月租金价格为3849元/套，环比下滑3.3%；两居室月租金均价为4512元/套，环比上涨1.1%；三居及以上月租金均价为4550元/套，环比下降1.8%。

租赁人群的籍贯分布上，7月非北京籍贯的租客占全部租客的79.57%，仍是北京租赁市场的主力，但占比较6月下滑了1.76个百分点，北京籍贯的租客占20.43%。

业内权威人士分析表示，7月是大学生毕业的高峰期，北京作为大中专院校的集中地，自然也会在此期间迎来毕业的租房旺季，所以7月交易量上涨且达到全年高峰一直是北京住房租赁市场的传统规律，今年显然也不例外，5、6、7月交易量连续攀高。

与往年有些不同的是，今年7月的租金价格并没有上涨并达到全年顶点，反而环比6月有小幅下降。业内认为，这主要是当下房地产市场降温、租赁房源较多，以及租赁人群向租金价格相对低廉的近郊和远郊区县外移所致。