合生帝国没落真相

当龙头房企争夺头把金交椅时，却有那么几家房企年关了才完成年度目标的一半左右，甚至更少。过去的华南五虎之一合生创展就在此之列。

2004年成为中国家百亿开发商；两年内一地利润超万科总和；身价45亿长踞中国百富榜……地产界一直流传着合生和朱孟依的传奇。

但2012年之后，王石带领的万科跨入了千亿级别，而与其并称广东“华南五虎”的其他四虎早已把合生甩在身后，唯独合生创展仍旧在它创造的那个百亿时代的门槛徘徊不前。

从当年的销售传奇到如今的裹足不前，不禁令人唏嘘不已。

昔日“航母”折戟合生销售规模仅为万科2/100

近日，合生创展发布公告称，2014年合生创展合约销售金额为53.52亿元，较2013年下降52.5%；销售面积42.14万平方米，销售均价为每平方米12702元，同比下降26.2%。这已是合生创展连续4年未能完成年度销售目标，也可能是合生创展过去十年来表现差的一年。

十年前的2004年，合生创展销售额突破百亿，万科销售额仅为91.6亿元，而如今合生创展销售规模不到万科的2%。合生创展业绩在2009年达到150.9亿元的顶峰之后，开始走下坡路。

2010年至2014年，合生创展均制定了150亿元的年度销售目标，但分别只完成销售金额110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。

不难看出，到了2014年，合生的业绩已经远远低于年度销售目标，其掉队严重程度已经不堪入目。随着合生创展的掉队，朱孟依个人也从富豪榜上直线下降。2005年曾以14.3亿美元的身家当年福布斯中国富豪榜第二位的他，在2012年的一份新中，已经降到了百名开外的第159位。

现在回头看当年的一个故事会感觉好笑：2012年底，万科的一次聚会上，有人向王石求证大约十年前说过的“万科不是地产航母，合生创展集团才是中国房地产界真正的航空母舰”一言。王石笑谈说这不过是当年对合生创展一句客套的恭维话而已。虽说是客套话，但恐怕连王石都没想到，10年后会有惊天逆转。

时至今日，可能也有不少人已经习惯不把合生创展视作“地产航母”了。

多囤地慢开发的经营模式失误

《安家》记者梳理合生创展年报发现，其2004年~2010年的营业额分别为44.50亿港元、61.34亿港元、69.20亿港元、111.31亿港元、107.75亿港元、112.25亿港元和143.79亿港元。

很显然，除2008年受金融危机影响稍有影响，合生创展的年度营业额一直处于上升阶段，而且相对都比较稳定，直到2014年才急剧下滑。出现这样的“成绩”，显然不是一天造就的。

在兰德咨询公司总裁宋延庆看来，合生创展区域布局单一是其销售业绩无起色的直接原因。合生创展进入的基本为沿海的一线城市，其大多在执行比较严格的限购政策，一旦市场有风吹草动业绩就会很脆弱。

以“多囤地”为例，《安家》记者统计发现，2000年，合生创展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，2012年的数据为3324万平方米。来自2013年初花旗研究报告显示，合生创展共拥有3185万平方米土地储备，其中有1550万平方米位于北京、上海、广州及天津，一线土储质量亦高于其他发展商，包括万科、中海外及保利，平均土地成本每平方米1756元。“够集团未来5~7年开发之用。”合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略：未来地价的涨幅将超过房价。

这是典型的“多囤地，慢开发”的港式房地产开发模式，合生创展的商业逻辑是，未来地价上涨的幅度远远大于房价，规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷，高周转之下土地储备重置成本将持续高于企业的利润积累。

但这种开发模式在现实中不断遭遇政策打击，合生创展曾不断因涉嫌囤地而饱受舆论质疑。不过，这与合生创展的高层频繁更迭亦不无关系。

高层动荡致合生“无人驾驶”

管理层的动荡则导致合生创展失去了前进的动力和方向。据《安家》地产人事变动数据显示，自2008年以来，合生创展先后出现谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎、张懿等总裁的离职更换，另有董事局副主席赵海等其他高管不断离开。这艘王石眼中的“地产航母”正处在“无人驾驶”阶段，销售额逐年下滑，业界忧其已“搁浅”。

有广州地产界人士分析，合生创展近年来发展缓慢，不排除其实际控制人朱孟依有意为之，他的计划意在让集团朝着多元化发展，分散风险。

穆迪认为，合生创展未来两年内将在改善销售执行方面继续面临挑战。尽管该公司拥有大量的土地储备以及充足的待售项目，但其业务重点放在一线城市的项目以及过去几年执行情况疲弱，这都令其无法出现稳步复苏。