负债太高，收益太虚，炒房的还有没有前途？

为什么人们要炒房呢？不是说好了“房住不炒”的吗？因为，在人们普遍的认识中，房子是可以赚钱的。其实很多人并非专业意义、或者严格意义上的炒房团，他们既不会清楼盘，也不会拿着100多个身份证去扫街，他们只是想买几套房，形成自己的资产规模，对抗一下通胀。

很多人的算盘打得很好，然而方向根本就错了。房子一定是资产吗？我们首先要搞清楚，什么是资产。资产就是能带来正向现金流的东西，而如果房子每个月逼着你付贷款，逼着你交物业，还租不出去，那么这种房子就叫做“负债”—负债，就是把你的钱从口袋里掏走的，而且要多掏一点点，因为还有利息；此外，负债还会让投资者丧失机会成本。

之所以房子之前不被认为是负债，那是因为中国的房地产市场很奇特；作为不动产，在西方成熟市场中，投资房地产要么为了增值再抵押，要么为了负扣税，直接收入是租金；而在中国，房子的流动性成了房产牟利的主要形式，那就是快进快出快倒手，一买一卖就赚了钱。

但现在这种模式正在终结。

比如，很多城市限购，但远郊不限购，也不用摇号，去了就能买。问题是，距离市中心几十公里的房子，买入后自住很尴尬，出租没人租，有价无市卖不出去，还得每个月还着贷款……这种房子，早晚会掏空你的现金流，带不来一点。有人会反驳说，一二手房倒挂，抢到就是赚到——问题是你能抢到吗？从茶水费到摇号，从千万存款证明作为资质，到全楼盘只接待全款客户；这种房子是资产，只不过跟普通投资者没有什么关系。

而且，目前房贷收紧、房地产无法套现的情况，不仅仅局限在限购的一线城市，今年6月，根据监测的25座城市，房贷利率连续18个月上涨。当月首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍。100万的贷款，按照等额本息来还，30年大概要多还16.7万的利息。

开发商那边也是“压力山大”，前阵子传言某房企拼命销售，以求回款，虽然事后辟谣，但谁也不是傻子，现在房地产市场火不火，不需要专业数据，街上走一走看一看，售楼处里面转一转，就能感受到开发商看似淡定的脸上，写满了焦虑。为什么？众所周知，开发商须不停拿地，换取更多的抵押，从而是资金有效流转；然而，现在收紧信贷，不仅仅针对购房者，也对于开发商下手了。据透露，金融管理机构近期严查，强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

总而言之，就是钱不能无休止的拿给你们去炒地炒房了。现在还说“房住不炒”只是个口号吗？我们总说“温水煮青蛙”，现在是“冰水冻楼市”；不会一下子冰封，有时候成交量和价格甚至还会反弹，但即便反弹，其行不远，致远恐泥。

也不是说房地产就此over，下一次机会，还要等到社会经济总量上去，还要等到国内真正落实了“科技创新”，还要看高端人士的睿智发挥到何种地步，还要有良好的国内外环境支撑……总之，这一切都不具备的当下，收紧口袋，重配资产，抛弃负债，砥砺前行，才是投资者最应该做的。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。