住建部强调因地制宜 棚改边际效应开始递减

（点击上面蓝字赵秀池添加关注，浏览更多房地产资讯）

连日来关于棚改政策的猜测和由此引发的市场波动终于可以暂告一段落。

7月12日下午，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）牵头，会同国家发改委和财政部有关部门负责人联合召开了一场关于棚改工作的吹风会。

此前，有媒体报道国开行支行棚改项目资金收紧、国家开发银行棚改项目审批权限上收总行等一系列消息引发热议。作为三四线城市去库存的主要方式，棚改货币化安置在完成楼市去库存目标的同时，也被质疑为推高房价上涨的“元凶”之一，此次会议既是对一些传言的澄清，也是对下一步棚改政策的官方解读。

会上，住建部向外界介绍了2018年上半年棚改工作情况：今年1~6月，棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依归控制棚改成本，严禁违规支出。

住建部要求各地因地制宜推进棚改货币化，进一步合理界定和把握棚改的范围及标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。同时要求，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专向贷款不予支持。

控制成本 因地制宜

据住建部官员透露，2008～2017年，棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。截至2017年底，累计开工改造林区危房166万套、垦区危房238万套、国有工矿区危房305万套。2013～2017年，棚改完成投资约6万亿元。

今年1～6月，棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%（2018年改造各类棚户区的目标为580万套）。

住建部相关领导表示，关于下一步棚改工作，会在四个方面展开。

，加快各地棚改项目建设进程。做到配套基础设施建设与棚改安置住房任何节点都要同步。

第二，控制棚改成本。严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

第三，合理界定和把握棚改的范围和标准。重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。且切实评估论证财政承受能力。

第四，因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

住建部强调，2018年国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不支持部分库存不多且货币化安置比例仍然较高的地区，将督促其调整棚改安置政策，要求其控制棚改货币化安置比例。

其实早在2017年8月，住建部等六部委就曾印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》，要求商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印发通知，明确对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。本次会议是对前期政策的再次强调。

结构性改变 有喜有忧

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，各地情况不一样，棚改安置政策也要因城施策。对于库存量大的城市可以更多的采取货币化安置，有利于消化商品房库存；对于库存不足，房价上涨压力较大的城市更多的采取新建安置房形式，有利于平抑房价上涨。

同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟表示，上述政策总体来说对库存量小且房价上涨过快的地方使用货币安置化限制会很大，但那些库存量大的地方依旧可以采取货币化安置。这个政策只能说结构性地去落实棚改政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，从根据财政能力来决定棚改工作可以看出，棚改的急迫程度相对是降低了，棚改背后的金融财政支持预计会有收紧的导向。

央行7月2日公布的数据显示，6月份央行对国家开发银行、农业发展银行、中国进出口银行三家银行净增加PSL（抵押补充贷款）共605亿元，比5月份的投放量少了近200亿元。

严跃进认为，棚改会带来地方政府隐形债务，棚改收紧是服从政府治理地方隐形债务的要求，棚改在完成去库存目标之后，收紧是正常现象。

新城控股高级副总裁欧阳捷对此则有自己的看法。他认为，棚改的逻辑是通过央行PSL引导资金启动棚改户搬迁，用棚户区土地出让获得棚改区滚动改造的资金，对地方政府债务的影响是有限的。特别是地价、房价上涨之后，可以获得更多的资金、扩大棚改面积、改善城市环境，地方政府很可能还会获得增值。

关于地方推进棚改货币化安置推高房价的理论，业内人士分析认为，有些三四线城市确实存在棚改货币化安置执行过度的情况，但大规模的货币化安置仅是三四线楼市房价上涨的主要原因之一，除此之外，还有投资需求抬头、信贷政策宽松以及品牌房企向三四线城市进军等因素。

边际效应开始递减

从2015年到2017年，我国实施的棚改三年计划已累计完成1800万套。2017年5月，国务院常务会议决定，将在2018年～2020年完成1500万套的棚改计划。

2018～2020年三年间按照平均每年500万套的棚改计划，2018年改造各类棚户区的目标为580万套，随着时间推移，可以看出棚户规模呈下降趋势。

张宏伟告诉记者，棚改驱动市场走势还有三年时间。三年后棚改驱动因素就会消失或者是大幅减弱，在此前提下，从今年开始棚改的边际效应对整个市场的促进作用会降低。

值得注意的是，在国家提出的2018年～2020年的3年棚改计划中，三四线城市是棚改的重点区域，政策的利好有助于消化库存，但三年之后，这些地方又该何去何从？

对此，欧阳捷认为，三年之后，大多数三四线城市房地产会回归平静，一二线城市不得不坚守阵地，“企业不能完全退出，退出了可能就回不来了”。（2018年7月14日 搜狐财联社）

长按二维码添加关注

赵秀池微信公众平台