双地铁、大虹桥......利好频频的江桥宅地遇冷?!

昨天上海土地交易中心发布一则信息，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块申请人只有1个，所以改为挂牌出让方式。

调整出让方式，是否是意味着楼市进一步趋冷？现在是刚需客出手的好时机吗？今天大卢就为大家解读江桥板块遇冷，背后所释放的信号。

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上海今年宅地出让屈指可数，江桥虽然位于外环，但随着大虹桥开发建设，利好逐步兑现，作为辐射区自然也能借光。板块本身是居住区，居住氛围已经相当浓厚，轨道13号线已经通车，为板块南部区域出行带来便利。

而板块北部的14号线正在建设中，将来出行便利度可以进一步提升。这幅地块离开龙湖天璞项目不远，而该项目是曾经的地王，按理说，和地王做邻居可以沾光。

大虹桥、13、14号线双地铁、与地王为邻，有那么多利好，为什么江桥地块只有1个有效申请人？

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有人说，江桥板块遇冷的原因，是准入门槛过高？大卢认为不见得。从土地出让条件来看，基本都是“标配”。比如5%的保障房建设，15%的面积自持租赁，80%的中小套型配比。近两年绝大部分宅地出让都有类似限制性条件，并没有超出市场预期。

据大卢分析，造成这幅地块遇冷的关键原因在于局面不明朗。这幅地块的楼板价在3万元/平方米左右，理论上并不高。因为边上的江桥地王(龙湖天璞)成交楼板价也只不过2.7万元/平方米，2016年房价涨势相当明显，2017年虽然遇到调控，但房价也有一定涨幅，所以土地价格涨是合理的，相反房价涨幅，土地价格涨幅只有11%体现管理层对楼市调控不放松，想稳定市场预期。

虽然楼板价不高，但未来可售价格能有多少？开发企业的信心并不足。龙湖天璞是标杆，但目前迟迟不入市，市场没有参照物，房企不敢贸然对赌。

如果龙湖项目以5万元/平方米价格入市，那么对于龙湖而言只是微利。如果跌破4.5万元/平方米，那么就是白干。从当前调控坚决度来看，限价继续。相反这幅地块楼板价更高一些，而销售价格不涨，那么项目很有可能面临不赚甚至亏本的风险。

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这幅地块结果基本确定，还是以底价成交，而这一结果对后续土地市场也有指引作用。为平稳调控预期，下半年会有一些住宅地块投向市场，虽然地块稀缺，但不太会出现过激行为，溢价率继续维持低位运行。更不会出现流标的现象，毕竟上海的土地还是有较高稀缺性。

今年上海土地出让不多，对房企而言做好布局调整。一二线市场调控政策放松可能性为0 ，市场机会不多。但是房企如果想要在逆势中突破的，可以关注周边城市。另外，可以加快收购步伐。现在不少项目是前几年拿的地，位置还是不错的，通过兼并收购，拿到这些优质地块。