限价房转为共有产权房谁是受益者

（点击上面蓝字赵秀池点击关注，浏览更多房地产资讯）

5月7日下午，《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》一经出炉，燃爆整个市场，成为焦点。限价房究竟距离购房人有多远？85%比值设定有何悬念？谁会是最终利益收割者？多位专家给出了自己的观点。

一、《通知》重点在哪里？

1、限价房要怎么买，怎么卖？

《通知》表明，限价房的销售方式并非此前传言的摇号，而是如果限价房项目的销售限价与周边市场价格评估值之比不高于85%的，限价商品房将由保障房中心收购，转化为共有产权房；高于85%的则按照商品房进行交易，由开发建设单位按限价规定自行销售。

也就是说，如果一限价房项目限售价格是4万/平方米，市场评估价是4.5万/平方米，那么限价房销售价格与周边市场评估价的比值就为88.89%，数值高于85%，项目可按照商品房的要求进行售卖，需要注意的是要按照限价商品房出让条件，不动产证到手5年，才可以上市交易。

2、转化为共有产权房后怎么办？

在转化为共有产权房以后，《通知》提出，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

3、市保障房中心要怎么收购？

《通知》明确了限房价项目收购的具体操作，规定:一是在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内（自购房合同开始网签10个月内）向开发建设单位付清全部收购款；三是确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

二、为什么要出台这样一个《通知》，有什么作用？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示，为改善新建住房的可支付性，促进住房市场稳定、防范住房价格泡沫化风险，北京市近年开始探索“限房价控地价”的土地供应方式，形成了本《通知》所称的“限房价项目”。目前，这些项目陆续达到了预售条件。由于“限房价项目”在土地出让时确定的销售限价，与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异，所以如何销售“限房价项目”，社会上非常关注。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为《通知》“双防双保”作用。“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

三、85%的比值是怎样的来的，为什么要有这个比值？

“房价倒挂比例较高的原因是由于“限房价，控地价”的政策造成的，所以，限价房房价为市场价的85%，等于房价打了15%折扣，等于政府让利。房价折扣越大，政府让利越高。”首经贸房产系主任、教授，北京房地产法学学会副会长赵秀池表示，销售限价与市场评估价之比85%的比例的规定是当前房价倒挂下的一个合理比例。

北京房协副会长、秘书长陈志对此表示认同。陈志认为，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。

而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从北京此类政策可以看出，未来限价商品房的市场出入有所增加，这个时候也是根据限价商品房的价格来决定未来的产品属性，即销售价格和评估价格的对比。

对于限价商品房来说，如果“限价/评估价”大于85%，那么就可以理解为评估价是偏低的，这个其实就是说房源可能没认真配建，这个时候风险需要由开发商来承担，这样开发商也会有自我的约束。

而如果如果“限价/评估价”小于85%，那么就说明评估价是比较高的，这个时候说明市场是比较认可此类产品的，这样此类产品就可以流入到共有产权住房的领域，这样显然就会促进更优质的产品进入到限价商品房市场上。所以类似的价格对比做法，有助于开发商真正夯实基础，做过硬的产品，这也有助于共有产权市场上形成一批更为优质的项目，防范共有产权住房市场被架空的风险出现。

四、为什么要转为共有产权房

中央财经大学法学院院长尹飞认为，共有产权住房是政策性的商品住房，限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房，打通了限房价项目和共有产权住房的通道，不但本质上都是具有政策性质的住房，而且是之前推出的共有产权住房的“政策性”的深化和精准化，能够更好地满足包括刚需和改善性家庭的居住需求。

在楼建波看来，收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房，除了保障真正需要“住”而非投资获利的居民家庭，《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房，较好地落实了“职住平衡”。

五、为什么要特定10个月结清收购款？

《通知》规定，市保障房中心收购限房价项目时，应在购房合同开始网签之日起10个月内向开发建设单位付清全部收购款。10个月的结清收购款时间对于开发商来说是比较合理的。通常一个商品住房项目，开发商从开始销售到全部回款，需要很长的时间。转化项目要求10个月全部结清收购款，回款进度和开发商自行销售基本相当。陈志认为关于收购项目保障房中心10个月内结清收购款，充分体现了对开发企业合法权益的尊重。

六、如果意见稿通过审核，谁会是利益收割者？

赵秀池对凤凰网房产表示，该《通知》增加了共有产权房的供给，有利于落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使置业者有更多的获得感。因为共有产权房置业者只需要缴纳自己持有比例的房价款，却得到了全部住房的使用权。对于房企而言，房价倒挂比例超过15%由政府收购，10个月付清房款，加速了资金回笼速度。房价倒挂比例低于15%，仍然为商品房，5年不许上市，减少了住房的流动性，将限度的打击炒房行为，让住房回归居住功能。

值得注意的是，征求意见稿中，并没有提及限价房项目中房企自持部分将何去何从，没给出具体执行细则，此外，对于限价房转化为共有产权房后涉及的产权归属问题也有待明确。（凤凰网房产2018年5月7日转为共有产权房谁会是利益收割者 解读北京限价房新政征求意见）

长按二维码添加关注

赵秀池微信公众平台