楼市突传重大信号，高房价又要“死灰复燃”了吗？

在房住不炒的大局指导下，在新一轮调控狂轰滥炸袭来的当下，房地产最近又迎来了两个比较有象征意义的重大信号，很多人认为这是“房价要迎来上涨，高房价死灰复燃”的迹象，奇哥今天跟大家掰扯掰扯。

个信号：2018年季度30家房企1-3月销售额破万亿，同比涨33%！每年的四月底都是房企季度销售数据释放的时间节点。通过这些数据往往能直观的看到房地产走势如何，房企受调控影响有多大，因此有助于分析未来调控的走向和市场的走向。今天数据一出一片哗然：在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发。不免引起大家对于调控真实用意的质疑。这种狂飙突进式的爆发增长说明市场依旧火热，刚需期待的房价下跌何时能够到来呢？

第二个信号：第五轮调控来袭，抢房潮却在各个热点城市不断上演。从3月份开始，超过20个城市再启房地产调控，合计发布了近30条房地产调控政策，新一轮调控升级来势汹汹，但与其相对应的是近日，杭州、合肥、成都、青岛等多个热点城市再现抢房潮。很多人直言，调控政策如此加码，很明显市场没有降温的迹象，购房需求依旧在膨胀，房价怎么可能降得下来？

有网友吐槽到：从去年至今的房地产调控，我看到了国家的用心，大招频出，可以说招都是好招，但就是只打雷不下雨，房价是宁死不往下降。不仅如此，刚需买房压根是一点好处没享受到：拿我所在的合肥来说，新房限价地方政府尽职尽责，二手房价达到1.8W了，但有些楼盘只准卖1.4W，可是开发商并不是像很多房产大V所说的会亏本卖房，茶水费、装修费、车位费等这些合同外的所有费用加起来和市场上同等房子价格无二，最可恨的是开发商还要求“全款没商量”，你让我们拼死拼活攒钱的普通老百姓拿什么买？调控只是走形式而已，再也不爱了！

奇哥非常理解这位网友的处境，他说的大部分是事实，但这不是楼市升温迎来利多的信号，且听奇哥细细分析。

首先从今年季度房企销售额来看，之所以较上年猛增是因为排名前十的规模房企猛然发力，反观排在后面的中小房企数据就不那么好看了，很多不仅没有增长反而有所递减。这说明，行业集中度越来越高，马太效应显著，未来强者恒强的格局将愈加严重。事实上随着行业兼并够的不断发展，很多中小房企已经销声匿迹退出不玩了，有专家表示未来中国房地产市场将只剩下几百个大型房企，中小房企会逐渐消失。这是房地产发展的必然趋势，也是行业之幸。因为这对于行业的规范监管等大有裨益。

至于房企在限价政策的制约下要求购房者全款购房，其实他们也有不得已的苦衷，尤其是在前两年拿地王的开发商。当前环境是信贷不断收紧，开发商的融资渠道在不断被封堵，很高价地的项目政府备案价都是亏钱的，如果他们按部就班的销售，死的就是他们自己，所以才有后面的捆绑车位、装修、要求购房者8成首付甚至全款支付的要求。可见有些开发商已经在夹缝中求生，生存现状极度扭曲。

其次，从1-3月份的统计数据来看，这些出现抢房潮的城市房价还是保持平稳的发展路径，并没有像很多人所说的“房价又涨了，高房价死灰复燃了”。奇哥在之前就说过，热点城市之所以出现“抢房齐上阵”是因为新房二手房价格倒挂严重，受限价影响，不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%-30%。

在这种情况下，一些有钱的土豪仿佛闻到了肉味，怎么可能不被裹挟进这股购房即套利的抢房大潮中呢，事实上，这事情的背后不仅不是房价在上涨，反而是房价变相下跌的体现。而摇号买房政策的出台，实际上也是给刚需买房创造了机会，要照着之前的销售路子，普通刚需买上房的几率又有多大？不仅如此，摇号买房更是对投机炒房的抑制，公平公正靠运气的摇号买房规则下，炒房投资客就算是手握重金也得先摇上才能买。

奇哥说过，在“房住不炒”的定位下，国家对于房地产的要求就是要“稳”，未来绝不允许房价大涨大跌出现，所以刚需害怕的房价大涨不会再出现了。无独有偶，姜超认为由于人口红利和城镇化两大驱动力的逐渐消失，中国楼市处于顶部，2018迎来低谷甚至会冰封至2020年。

而这一切其实都预示着房价再继续上涨的预期不再了，楼市可供炒作的空间已经没有了，再企图以大量囤房的方式等房价大涨抛出赚差价挣钱已不可取，更糟糕的是，房地产税的脚步越来越近，持有成本的剧增或成为压垮高杠杆炒房投机客的一根稻草。暴虐不仁而短命速亡，在奇哥看来炒房客的气数已尽，逐渐退出楼市舞台是不可逆转的趋势。

那么刚需购房者该作何打算呢？有专家说，在房住不炒的大背景下，“没钱也要借钱多买两套”，奇哥认为刚需在能力可承受的范围内买房自住，这没有问题。但在现阶段“没钱也要借钱买房”是非常危险的。非理性疯狂加杠杆在房地产大牛市的时候怎么都值得，因为房价上涨挡都挡不住，坐享财富盛宴顺理成章；但在调控大招轮番轰炸，金融持续收缩、去杠杆的环境下，房价不断上涨这个前提条件已经不复存在了，再继续高负债买房可以说危机四伏，搞不好哪天房地产被泡沫被刺破，就真的倾家荡产了。