十余城集体建设用地建租赁房如何做？四张表看懂操作方案！

中指研究院2018/01/27 20:38

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1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部批复意见，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。去年7月，九部委出台发展住房租赁市场新政，8月国土资源部会同住房和城乡建设部确定批在13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。北京、上海已先期试点，此次批复标志着批部署的13个试点城市全部进入实施阶段。这将对各市场参与主体形成广泛的影响。

影响一：企业拿地、算账、运营方式改变，国企先行优势明显

◆集体建设用地的成本优势明显，供应规模较大，将推动土地投资趋向理性。集体建设用地与租赁相结合的模式，将逐渐改变现有的土地价值评估逻辑。集体建设用地的成本优势显而易见，因此面对同区域的商品住宅用地投资机会时，开发商的算账模式需要调整，要综合考虑周边集体用地的地租、开发成本、预期房租等因素测算对商品住宅的影响，进而做出合理的地价预判与投资决策。从各地方案来看，广州、合肥、南京提出了具化数字目标。广州未来三年计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，按90平方米/套计算将有33000多套；合肥将完成5000套；南京要求建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右，按90平方米/套计算将有3300多套。另外，北京公布的2017-2021未来五年计划供应租赁住房为50万套，上海十三五计划供应租赁住房70万套，并主要由集体租赁住房解决。总体来看，一线城市租赁住房供应规模更庞大，对市场影响更显著。

同时从方案的内容来看，供地区域主要分布在近郊、远郊乃至核心城市外溢区域，对于开发商来说，在这些区域开发的刚需项目，未来也会面临更多周边租赁项目的竞争，需要对这些区域的经营策略有所调整。

◆推动国企转型城市运营，前期有运营经验的企业规模将进一步扩大。存量资产运营将成为企业在一二线热点城市的重要运营方式。随着试点政策的落实，大量集体用地机会的出现，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，将是企业在这些城市的战略聚焦，并实现弯道超车的重要方式。从各试点方案来看，集体租赁用房的建设、运营、管理的合作方，多以市区国有企业为主。如已先期试点的北京，拟出让的集体土地建设租赁住房项目均要求申请人为全资国有或集体企业，或国有控（占）股公司。国有企业，特别是有建设运营过公共长租公寓项目、拥有自有品牌、并有控股的运营团队，有已开业持有型项目且项目财务状况健康的国有企业，在获取集体土地方面，优势将更为明显。而低成本土地的获取对于企业未来开发、运营有先期的优势，同时也将对这些企业未来在一二线热点城市存量运营方面带来更多的先发优势。

影响二：多主体供应、多渠道保障分流刚需，稳定市场

集体用地制度的变化将使土地供给效率更高，与市场实际需求匹配更契合，是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要保障。

◆满足渠道更多元，有效分流短期市场需求压力。集体建设用地建租赁住房带来的更大规模的租赁房源供应、更具市场适应性的租金水平，有助于刚需住房群体深化对长期租住房屋的积极预期，有效缓解短期市场供求压力；同时随着各地租售同权政策的落实，特别是教育资源供给规模的提升，部分学区需求也会发生一定程度的预期改变。

◆供需两端稳定市场预期。利用集体建设用地建设租赁住房，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了住房用地供应渠道，从供应端稳定市场预期。同时集体用地大量进入租赁市场，从消费端会带来购房预期降温，有利于稳定房价，而开发商基于传统供求思维下的价格上涨逻辑便很难成立，对于高价地王的冲动也会得到较大程度的抑制。

影响三：有利于农村集体经济组织增收和农民获得长远稳定

◆赋予村集体组织更大的自主权。各地方案均明确提出，要提高土地利用效率，维护农民权益，壮大集体经济。与传统国有建设用地相比，方案赋予了村集体组织更大的自主权，能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量。除与国企合作外，村镇集体经济组织可以自行开发运营，而集体租赁住房作为村集体经济组织自持的租赁产业（物业），通过依法出租获取，为失地农民提供就业岗位和可永续利用经营性用地，将成为村集体和村民长久、稳定、可持续收入的重要经济来源。

影响四：重构职住平衡的区域格局，推动城市面貌改善

各城市方案均将先行试点区域放在有较大人口住宿需求的区域，主要是新毕业大学生较为集中的产业园、科技园、创新园、自贸区等功能园区附近，或是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部。特别是以满足产业园区对租赁住房的需求、实现园区周边“职住平衡”作为重点，有利于城市区域格局重塑及功能优化。同时，通过集体租赁住房的建设和运营，特定区域的城市面貌也将发生较大的改变，进一步推动城乡融合。

实施方案都讲了什么？

四张表带你看懂未来发展格局

◆目标：各试点城市目标确定，广州、合肥、南京具化到具体区域及数字。

表1：试点城市利用集体建设用地建设租赁住房试点规划目标主要内容