宅基地将“三权分置” 集体土地助力租赁市场

在1月15日召开的国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明在发言中提到了两个改革方向，一是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，政府将不再是居住用地提供者;一是探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

业内人士分析，宅基地“三权分置”的探索显然相比之前更进一步。

事实上，近年来我国在农村土地使用权方面进行了多次改革，已经开放农村经营性、建设性用地使用权的流转，但宅基地使用权的流转一直未放开。

宅基地流转利好与隐忧同现

“现在，已经到了将土地增值、资源配置更多投向‘三农’的时候了。” 姜大明在会议上表示。

根据会议内容，在探索宅基地“三权分置”方面，主要是落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。姜大明强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

具体而言，宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡下乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，从国土部提出的探索宅基地“三权分置”内容来看，首先还是要注重对宅基地农户资格权的保障，随着宅基地使用的放活，未来可以向抵押、融资等方面探索，但这种使用权的放活和购买城市商品房并不是简单意义上的同权，一方面是未来的实现形式估计还是以流转为主，但承接使用权的一方不一定有转让、抵押等权利;另一方面是管理主体，可以由集体组织或个人视具体情况协商解决，如果规模效益更高，由集体管理、统一流转也是一个方向。

“在探索具体实现形式上，会议中提到可以发展乡村旅游、创新创业，目前北京远郊旅游区域将空置出来的农家院作为旅社，就与上述形式较为类似。”赵秀池表示，宅基地的放活还是应以满足居住功能为主，也可以探索其他租赁形式。

据了解，随着城市化进程的推进，大量农民进城后，宅基地空置的现象越来越多，如何提高宅基地使用效率成为亟需解决的问题。

浙江省杭州市国土资源局局长谢建华曾表示，杭州农村人口在不断下降，而新增建设用地却在不断增加，原因就在于宅基地所有权没有行使好，宅基地的继承权没有明确，亟须进行规范。同时要放活使用权，对宅基地进行量化、有序管理。

不过据财联社记者采访了解到，当前农村用地使用权流转中仍存在一些不可忽视的问题，比如环京周边北三县当中，就有当地村集体组织把农用耕地变相出售，建设住宅的情况，而这些原本属于当地农民的耕地与当地村集体组织签订的是农用耕地使用权租赁转让合同，得到的补偿也是按农用耕地的产出为补偿标准，其中产生的大量被村集体组织攫取。

赵秀池也提醒，在农村土地使用权流转方面目前还存在一些违法违纪问题，比如在耕地中以大棚房的名义违建个人住房、别墅等，在以后的宅基地使用权放活过程中应严格监管，防止类似问题。

集体土地进入租赁市场或加速

除了探索宅基地“三权分置”，昨日的国土部会议还提到，可以将非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

会议上提出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地提供者。

房地产商会联盟主席顾云昌对媒体表示，城市化进程当中每年有1300万、1400万人口进入城市，在城市住宅建设用地不够的同时，大量的农村集体土地利用率越来越低，如何使集体土地也能进入城市用地范围是一个需要参考的问题。

“国土部表示政府不再是居住用地提供者，目前来看，主要是放开了集体土地入市，之前集体土地都要收归为国有土地，才能通过招、拍、挂等形式在市场上交易。”赵秀池表示，在很多城市，可供应的集体土地量还是比较大的，集体土地入市可以缓解一些热点城市的住房紧张情况。

中原地产首席分析师张大伟则指出，过去很多企业有使用权的土地，比如商业、工业，将来可以转变成出租房(权属不变，所以不是保障房)但必须符合规划。政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升，这项改革对于城市租赁市场影响，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。”张大伟表示，权属不变，符合规划，这是土地出让的前提，所以对目前土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。

“预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点，但主要试点范围依然是租赁住房市场。”张大伟认为。

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