房子不能炒，基本面数据已经告诉你答案！

任大炮都快成房价涨的代言人了。前阵子疑似大炮又发声，放言房价要涨。不过很快被辟谣，那是假借大炮的名义杜撰的；实际上任的表态是：不能再说房价涨，但货币一定会贬值。众所周知，人们爱买房，除去少部分炒房客投机客，大部分都是为了对抗通胀、保值增值的，但情况真的如此吗？

M2降速了，想买房的没钱买了

货币贬值一般来自于货币增发，2015年之前，广义货币M2一直是以较快速度增长的；然而，从2016年，这个速度开始下降了。2017年12月末，广义货币M2余额167.68万亿元，同比增长8.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。而2017年11月M2增速8.8%，这个数据就已经突破了20几年来的历史新低；也就意味着，靠增发货币带来的经济发展模式即将改变，当时预测，有了一次“新低”，就会有更新的“低”，果然，12月的数据印证了这一点。这无疑给炒房者心理预期蒙上一层阴影，货币收缩，贷款难做，想买房的没钱买，自己的多套房难以出手不说，还要负担高额的月供，这跟当初拼命抢房子的预期不符了。

青年人口净减少，想卖房没人买了

另一个影响房价未来走势的因素，就在于中国的青年人口数量正在持续减少。来自中国社会科学院的研究显示，多项数据以及研究均支持了一个相同的结果，即我国的青年人口数量呈现减少的趋势。中国18到44岁青年人口2017年为5.48亿，2022年将降低到5.18亿，5年间减少3000多万人。18~35岁年龄段青年人口同样呈减少趋势，从2017年的3.66亿将减少到2022年的3.44亿，共减少2200多万人。而且，据预测，2020年以后青年人口减少的势头将会更猛；而青年是买房的主力，青年人口的减少，将弱化对房子的需求；加之一系列住房政策的变化，租房、共有产权房的成熟，为解决住房提供了多种可能；毕生精力去买一套房的观念在未来很可能松动。

限购可能放松，但不会放松限卖

不让买，影响市场热度；让买，又怕炒房客重出江湖。解除限购，维持限售，可以说是“两全其美”。比如兰州，尽管解除了偏远3区的限购政策，但是限卖没有解除，在不限购区买房，3年内依旧是不能卖的；这样也就断了炒房客短炒的念想。这意味着，未来想投资房地产的，起码要做足3~5年的资金准备；此外，5年以后房地产什么形势，还不好说。说白了，就是高位接盘，用自己的资金去和未来做一个赌局；而结果也不是胜者通吃，因为如果房价涨不过机会成本 ，对于投资者来说一样是赔钱的。

这个时候搞清楚两点就十分重要：一是选择正确的投资地，选错了城市，不但浪费了几年机会，未来还得不到；二是保证自己的现金充足，唯有口袋有钱，心里才不慌，哪怕遭遇市场的风云变幻都不慌。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。