成品住宅对购房者的影响只是价格？我们选成都几个项目研究一下

现在各地都在推进成品住宅：2017年4月，住建部在“十三五”规划中，明确提出了建筑节能及绿色建筑发展目标，目标要求到2020年，城镇新开工全装修成品住宅面积达到30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。之后，浙江、四川、海南等地接连发文全面推进落实成品住宅。 2017年10月17日成都市政府发布，2022年底成都只卖成品住宅。

很多人觉得成品住宅对购房者的影响就是置业成本增加了，我们决定在成都选取几个项目进行测算。

置业成本经测算有所增加

2017~2022年之间，成都商品住宅市场逐步从毛坯房向成品房迈进，在此期间毛坯房和成品房并存，价格仍是人们购房首要考虑的因素。房子最基本的属性是居住，在这一条件下，毛坯房是半成品，因为它没办法直接居住；成品房满足基本的居住条件，可以直接入住。因此，仅仅对比房屋的价格是片面的，而应该关注满足居住条件下的房屋成本。

两者成本的差异体现在装修成本上，下面我们来比较一下两者价格差是多少？我们选取了成都市郫都区开盘时间相近、位置相近的三个项目作为研究对象：

上表得，成品房的价格比毛坯房的价格多1700~1750元/㎡；

现设定房屋面积为100㎡；

目前成都主流装修公司全包的基本套餐费用为1000元/㎡；

》 自装修

自装修成本=自装修总价+时间成本（设计、采购、监工、验收等）

自装修总价=1000元/㎡×100㎡=10万元

一般选择自装修的人群，大部分时间会找父母帮忙，这部分时间成本可以忽略不计。

自装修成本=10万元

》 成品住宅

成品住宅装修成本=开发商装修总价+投资损失

装修总价为：17万(1700元/㎡×100㎡)~17.5万(1750元/㎡×100㎡)

购买成品住宅会将装修成本前置，和毛坯房相比，这部分资金的投资将会损失，假定交房时间2年，预期市场年化率为5%，投资损失为1.7万(17万×5%×2)~1.75万(17.5万×5%×2)。

则购买成品住宅的装修成本：18.7~19.25万元；

因此，在目前来看，购买成品住宅的成本比毛坯房多8.7~9.25万元。

居住品质提高，但个性需求或将受限

政府推行成品住宅，将建立一套完善的成品住宅标准体系，从设计、施工、验收等多个环节来确保成品住宅建筑质量和品质。因此，成品房的推行利大于弊。

》 成品房装修更有保障

深圳消费者委员会2016年12月做的质量调查报告显示，根据装修完工时间长短，将住宅样本分为4个档次，发现检测结果如下：

本次受检测的120套住宅里，业主与装修公司在合同里规定空气质量验收事项的仅有14套，也就是说仅有1%的人重视家装空气质量，个人装修对家装空气质量的重视程度不够，这样家装公司有机可乘，以次充好，并不是人们通常认为的个人装修就一定质量过关。

相比之下，开发商对成品住宅质量保修负主体责任，开发商须在商品住宅质量保证书和使用说明书中载明部品维护保养要求等详细信息。开发商在销售环节也将提供相关建材清单并进行公示，同时开发商项目样板间也将作为交房标准和交房依据,只有验收合格的房屋才可以交付，因此业主可以放心居住。

此外，成品房提高了后续服务质量。个人小作坊方式的装修，出了问题可能只有吃哑巴亏，成品房开发商会有保修期间及其售后维修服务，很大程度上解决了业主的后顾之忧。

》 成品房降低各类污染

》 成品房成限制了个性追求

目前，国内的成品房发展还处于初级阶段，开发商提供的有限菜单选项显然无法满足所有购房者需求，但未来开发商将提供更多的选项或者“定制式”服务。

交房时间不一定延长，且有利于孵化个人租赁市场

成品住宅的交房时间不一定比毛坯房交房时间晚，尤其是对于有多年成品房开发经验的企业。

》 对自住型购房者而言

成品住宅交房后，节省了装修时间，可以提前入住，如果暂时还没有安排好居住时间，可以将房屋释放到租赁市场，推动了租赁市场的发展。

》 对于投资者而言

缩短了房屋的空置时间，降低了投资风险，同时也是现阶段租赁市场房屋供应的重要组成部分。

总结

目前，主要省市纷纷加快成品住宅建设的步伐，“成品住宅”时代已然大踏步到来。成品住宅的推进，对利益相关者均将产生新的影响：

开发商——利润空间增加，同时开发商面临开发难度、融资压力大等挑战

购房者——居住品质整体提升，但个性需求有所限制以及置业成本有所增加

上游行业——将面临整合与洗牌，下游行业需把握机会应对改变

新的变化总会面临新的阻力，各地政府为保证成品住宅的顺利推进，均出台了相应的政策支持。

成品住宅的推进对于提升城市环境品质，推动建筑节能减排和绿色发展，促进建筑业、房地产业转型升级，促进房地产市场平稳发展方面都将产生深远的影响，让我们拭目以待。