即将人来疯的租赁社区，偏偏无视改善型合租

最近在接触一个租赁型社区，由此对上海的各种非商品房社区进行了调研，也对未来可能汹涌起来的各种租赁模式进行了学习和比较，有一个突发奇想。

既然都在叫嚣细分市场，有一个看起来就存在的空挡存在：即从租房到买房的过程中，不论换几次，彼此之间是平行的还是递进？

于是，我在微信朋友圈预告了今天的选题，有两个典型评论：

1

评论之一：“买房和租房绝不是‘有没有房’的问题，而是众多社会问题的集合。有没有产权和住得舒服与否没有关系？

这条评论来自一个前辈，今天已可以笃定做个旁观者来事不关己地就市论事。

2

评论之二：“租房的优点是灵活，缺点是不安全”。

这条评论来自同行，同行是卖房子的，自然深受“安全感是促发中国人购房的动力”，一如钻石的营销出处。

租得起→住得好→买得起，之间还有细分市场

大量流动人口进入一线城市，可能都是带着一个想要停留的中长期发展目标。虽然，他们在这个城市的停留方式随着他们的发展不同而最终天壤之别，但起步阶段的脉络大概如此：

阶段自然是租房——租房的定义是落脚，落脚的定义是“每天固定一个出发和归来的地点、买东西有个固定收快递的地址、以此为半径来选择自己在这个新鲜城市的工作（也可能工作主导了租房）、生活、社交。

于是，在财务能力可以承受基础上可以尽可能满足“交通出行方便、周边配套成熟、居住人口基本雷同”等三个选择标配。

大多数认为的第二选择是买房，不是么？

——等到工作稳定了

——等到存够首付了

——等到和这个城市有了（归属）感情

——甚至等到有一段个人牵挂决定长期驻扎了

表面上看，这个从租房到买房的逻辑是成立的，但今天一线城市的房价并非三年打拼就可以高攀得起，且随着房价的单边走高，这个首付能力也是一路向北，“租房之后就是买房”只是牌面成立，或者一切顺利才成立的逻辑。

那么，按照数学的双曲线逻辑来套路一下：

一方面  / 随着就业、资历和能力的提升，你可能被加薪被升职，自然也有了欲望，从消费到居住； /

另一方面 / 加薪（可能）赶不上房价上涨，于是尴尬在于工资翻番但仍然买不起房，或者说几次之后都绝望了。 /

于是，“改善居住条件”和“买房”是两个逻辑，于是“换（租）房”是一种介于两者之间却真实存在且基数巨大（因为一线城市的机会概率决定的），所以改善型租房是一种不可以被忽视的群体刚需。

长租公寓观礼：为什么租房只和单身有关？

从目前一哄而上的长租公寓市场来看，省略掉具体的项目ABCD个案分析，因为他们高度同质化，所以他们的特征可能是和局部改善型居住相交，但应该还留有巨大的空白。

今天长租公寓的现状有两个看点或者说两个话题：

看点一：长租公寓可能一开始就介入了红海之争

在长租公寓这个概念提出之前，这种从字面上被混淆的概率是很大的：

1、长期租在一个老破小或者社区的，就不是长租公寓？

不就是带装修嘛。

2、长期在经济型酒店长包房的，就不是长租公寓？

不就是共享配套嘛。

以上两点，固然被如今长租公寓的业主方不屑，认为自己是凌驾于他们之上，但对于消费者而言，只要满足租金趋同的情况，彼此的差别就不会极端到排他性。

换而言之，如果能承受月租，消费者可以根据自己的选择权重，在三者之间进行类比和选择，而绝不会忠诚到“非长租公寓不去”。

可以说，长租公寓面临着“老破小的价格竞争”和“经济型酒店的性价比竞争”。

看点二：目标群体认知的高度偏执，决定了产品高度同质化

今天的长租公寓调研，可以偷懒但客观地这么说：“只要挑其中端的去看一个就够了，因为其他只会比它简陋而不会有战略上的完全不同”。

不是么？

1、目标群体：都是年轻人

2、目标对象：都是单身

3、户型面积：都是单卧室

4、装修风格：都偏时尚

5、配套设置：都是“大堂、休闲、煮饭、运动、简商务”这几个核心

尽管长租公寓还可以纵向分为“开发商自建型”和“运营商租赁改建型”，但成品都已经高度趋同，细节各表一枝并不重要。

建立在、二条款上的客户群体雷同，决定了对于这个群体的认知、需求、对应方案的高度雷同，所以长租公寓还真不是一个蓝海。

 大于独居，N种客群

从长租公寓调研出来的那个下午，失望之余和同时不约而同：“长租公寓可不可以不仅仅针对一个人的居住呢”？

今天，在这个买不起房子的一线城市北上广深，超过一个人的居住，都被我们误解为——因为穷。

不是么？合租的理由，长期被我们误读为：分摊成本。

就没有彼此需要？

就没有彼此照应？

就没有合并功能？

一个人租房是买不起，两个人合租是不是也属于两个买不起？

这个悖论本身，是对今天长租公寓的“捅破式单挑”。

两部著名的港剧【壹号法庭】和【妙手仁心】给我们的启示：以高收入的律师和医生为蓝本，他们为什么选择两三个男人（或女人）合租一套房？

莫非，他们也是纯粹为了 Share？

今天的租房群体中，抛开单一的分摊成本（尽管我也承认这是的诱因），但大量合租的存在还有几个不容小觑的群体目的：

1

情侣同居：就算单间即可也要讲究一定舒适度的，毕竟这是两份收入群体

2

同性求伴：可能是出于1+1＜2的成本考虑，但彼此各需独立一间

3

丁克一族：买不起房的结婚，财务周期可能影响了他们的生育周期

4

留守一族：男女双方邂逅上海，孩子由老家父母照顾，两个人攒首付

5

商住一体：创业经费有限，白天办公随时沟通晚上宿舍，24便利家

。。。。。。

应该还找得出其他各种更加小众的非单身合租需求群体，但就质疑“长租公寓就是单身公寓”这个本就不稳固的论点而言，已然足够。

以上五种人群的显性特征如此，但隐性特征是时间周长，可能在未来的3-5年，这种合租的居住模式是稳定的，算是租房群体中的稳定人口或人群。

那么，今天一线城市正在一哄而上的租赁型社区，如果最终变成了单身城，不仅对稳定租金水平无益，而且也等于愣头青地无视了上述五种人群的真实存在。

何况，最重要的两个核心不要忘记：

1、 很多租赁用地有租赁年限约定，即他们在服“租赁役”期满是可以销售的；

2、 每年百万方的租赁社区，去冲击酒店公寓的存量红海，以后不是更挤？

所以，在租赁居住用地的前期定位和产品策划上，为合租群体特别是未来“可转售”预留可能，对产品设计的指向性是非常明显的：

1、 要大量加持两房产品，因为“一房太小、三房太杂”，两房扛鼎刚刚好；

2、 租赁社区的空间原则是可分可合：独立是拉脱维亚，合并是独联体；

3、 和传统两房所不同的是，必须是两个套房，客厅是公共部位

4、 两个卫生间是必须的，但不分主卧客卧，都是卧室的“标配附件”

5、 配套更加生活化，那些台球桌和健身房的使用率，还不如白领食堂

6、 没必要叫嚣“40岁不接待”，不是人群决定的，是人群的消费能力决定的。

即将一哄而上的租赁社区，如果不能钻营出自己的独特受众，后果就是买方市场，对今天的开发商或业主方而言，谁都不想看到这个看不到未来的未来吧。（文|黄欣伟）