沪人均商业面积超标，商业地产从红海到蓝海有多远？

近期上海市商务发展研究中心发布《上海城市商业综合体发展情况报告(2016-2017)》显示，截至2016年底，上海共有189个城市商业综合体，商业建筑总面积1376万平方米，成为重要的城市综合消费地。预计2017年新增面积将达到360万平方米，增速将再创新高。

上海目前商业地产库存883.12万平方米，去化周期超过84个月！这还是散售部分，商业地产还有很多自持项目，这部分还没有统计在内。从人均商业面积角度考虑，目前上海为人均商业面积1.4平方米，根据国际标准，人均商业面积1-1.2平方米为比较合理的商业供应。所以上海商业地产的确面临过剩压力。

当然，这种过剩个人认为是结构性的。市区人口密度高，供应平缓，基本处于供求平衡状态，但是郊区以及局部区域会有过剩现象，比如嘉定、奉贤，在开发过程中有不少商业地块供应，但是目前人口导入还不是特别多，不少商铺还是空置。比如嘉定新城有个项目去年7月30日开业至今一年，B1层仍未开放。商场首层一半以上店铺处于闭店状态，连较易吸引客流的风情美食街也仅剩寥寥几家商铺营业，整个商场空空荡荡。

另外，有些区域目前也是开发区，暂时也不会有人口入驻，短期供应过剩压力还是挺大的，比如大虹桥区域，基本都是以商业地块为主，不是办公楼就是商铺。但短期来看，办公楼也没有太多公司入驻，消费人不多，想完全通过外部人口导入也不太现实，所以还需要培养一段时期，这种阵痛难以避免。

商业地产面临三大挑战

，市场竞争激烈。

以嘉定为例，2016年，上海共开29个商业项目，嘉定区占据4个，今年嘉定区将新开6个商业项目，仅次于浦东新区和闵行区。除了已经开业的百联嘉定购物中心等商业项目，还有32万方印象城等也即将揭开神秘面纱，区域内部竞争激烈。

除了区域内竞争还要和周边商圈竞争，“十三五”规划显示，除了嘉定新城商业中心，还要形成安亭、南翔等区域特色商圈。对于轨道交通，南翔和嘉定新城差不了几站，如果这个区域里商业有特色，吸引人，距离不成问题。

第二，电商冲击。

这点也是经常提及的，毕竟现在生活节奏快，没有时间去买的话可以网购，而且现在物流发达，上午下单晚上就可以送到。所以一些标准化产品很容易被电商蝉食掉份额，况且电商的价格优势也是吸引买家的因素之一。

第三，求变。

现在消费习惯逐渐转变，而且新鲜的东西越来越多，如果商场内的布局或者引进的商家一成不变，对消费者刺激就减少了。