佛山进入土地出让的“自持”时代 开发商怎么玩？

土地“自持”时代，我们除了买房还可以租房。那么，开发商除了盖房子还能做什么？

在一家房企旗下某分公司的“全业务服务地图”中，91个项目被按照业务形态分成7种颜色，咖啡色的“开发”项被列为其他业态之末，排在前面的分别是：产业与办公、商业社区、租赁性住房、教育、智慧停车与生活配套。其中，租赁性住房项目有24个，已经超过同时开发运营项目16个这一数字。公司目前1200位员工，1000人在从事房地产的“非传统业务”。

佛山的土地市场从去年底开始加入“竞配建，竞自持”条件，而事实上，这种“新玩法”的一边是数字、计算器和账本；另一边将带来城市居住与生活的新模式。

佛山：进入土地出让的“自持”时代

去年11月底，五矿和绿城先后拿下禅城奇槎两宗住宅功能为主的土地，首次进入佛山。与这个“首次”同时开启的，还有佛山土地市场首次加入了“竞配建”。

无独有偶，今年5月，世茂在竞得绿岛湖地块首进之后，再度拿下佛山首宗“竞自持”地块，自持年限为10年。一个月之后，万科以“全部自持70年”的条件，拿下平洲地块。

据记者不完全统计，今年以来，包括世茂、华发、金茂、龙湖、美的、中海、保利置业、时代、万科、恒大、龙光、越秀、华侨城、中洲、金辉、电建、金科和深圳炬创等逾18家房企，先后在佛山拿下配建人才住房或者带有自持部分在内的商住用地。

仅仅是今年前10个月成交的商住用地中，配建人才住房总建筑面积为74.09万平方米，自持部分建筑面积(包括70年自持和10年自持不等)达34万平方米。其中，出让规则中包含“竞自持”的成交宗地主要集中在禅城区和南海区。禅城区自持建筑面积为167615平方米，南海区开发商自持总面积175434.7平方米。

“新模式下，自持运营推动房企加快转型。”佛山经纬市场部统计分析总结：新拍地模式下，房企开发模式逐步转型。限地价、竞配建、竞自持、竞自持年限等多种拍地模式成为土拍市场标配，自持运营成为房企开发过程中需要思考的重要命题。

业界：“自持”改变未来的居住模式

打开建行的一个APP选择“佛山”页面，已经可以看到多个公共租赁平台以及合作长租公寓的介绍。在上个月，建行发布了佛山居住价格指数，数据除了住宅买卖交易，还增加了租金指数。

据记者了解，万科在今年6月拿下的“70年全部自持”的平洲地块，项目预计将在2019年面市。而从2017年开始大力推新“自持”、“租购并举”、“长租公寓”与“租赁平台”的佛山，作为12个租赁试点城市之一，多渠道居住供给的模式，被业界称为“三年内已经可以看到一片繁荣”。

“大约三年，整个租赁市场的发展和呈现就会比较成型。现成的物业投入租赁市场以及实现周转周期的时间会很短，而今年拿地建设的全新物业，比如自持型地块，这个时间周期会长一点。”合富辉煌集团副总经理，佛山合富辉煌执行董事李慰在接受记者采访时表示。

新的土地出让模式，也会带来房企的转型。

李慰直言，过往房地产企业建房子的时候固有的思维是着眼于“卖出去”这个节点，从长远发展的角度来看社区运营和建筑的全生命周期等方面，无疑还有欠缺。但是自持物业时代这些将被改变，“新的市场形势下，考量企业的更多是对开发物业价值的长远规划，以及多元化经营模式的规划。”

焦点

“新业务”样本将在广深佛莞推进

事实上，在租购并举的新居住时代下，这种土地“新玩法”折射出来的一边是数字、计算器和账本；另一边将带来城市居住与生活的新模式。

佛山住建管理局10月发布的数据显示，佛山市大力培育民营企业共建住房租赁平台，以万科地产为代表的房地产开发商，建设项目8个，租赁套数4005间；已开业6个项目，租赁套数1600间，未来三年租赁套数投资规模30000间，计划开业25000间。而作为万科长租公寓已落地数量的城市广州，已有超过6000套长租公寓。

万科的间长租公寓诞生在厦门，目前，在佛山刚刚开始土地“自持”与多元化居住时代之际，厦门已经成为房企成功转型的“新业务”样本。

在万科厦门公司的“全业务服务地图”中，91个项目中传统的“开发”这一项被列为其他业态之末，排在前面的分别是：产业与办公、商业社区、租赁性住房、教育、智慧停车与生活配套。其中，租赁性住房项目有24个，已经超过同时开发运营项目16个这一数字。

“2011年的时候有很多北方的员工开始愿意来到厦门，因为厦门城市很好，人也很好，姑娘又很漂亮，小伙子很帅。在2013、2014年的时候发现一个问题，买不起房，这个是很尴尬的事情。于是，厦门成为万科所有城市公司中个做出租公寓的公司。在这个过程中，大家开始相信，未来城市发展过程中，房子越来越少，房价有非常多的影响因素，让每一个人买得起房这件事情本身是不是合适，没有人知道；但让每一个人住得起房是一个非常重要的事情。”

万科集团高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文介绍，公司目前1200位员工，1000人在从事房地产的“非传统业务”。以前万科在厦门从事传统的“建房子、卖房子”的时候只跟城市四千分之一的人群有交集，目前接近15%到20%，“估算厦门公司未来会跟这个城市超过50%的人群有交集。”

据记者采访了解，万科的长租物业在厦门的“浓度”，也就是在当地整体租赁物业中万科所占份额已经达到25%。而这，只是万科新业务的表皮。

厦门公司作为万科整个区域一个实验样板走过的六年，也会是包括深圳、广州、东莞、佛山、南宁、长沙、福州等城市在内共同推进的过程。

延伸

多元化

物业运营时代的机遇

在万科厦门公司的91个项目中，除了租赁性住房和开发运营项目之外，还有已落成和筹备中的社区商业12个，已开业和计划开业的校区16个等等业态。在业内人士看来，多元化的物业运营时代，将有望从根本改变传统的“商业去库存”、“租赁物业空置率高”以及“商场写字楼扎堆、缺乏”等问题。

在世联行佛山地区总经理葛朴看来，租赁市场的发展，无疑将会对传统的住宅交易市场带来影响和改变。“首先取决于个人购买力。其次，从供应层面，，要看政府在土地供应方面用于租赁的比例是多少，目前很多地方拍地都会加入一定的条件。第二，传统的住宅交易市场也有了一定政策上的调整，如限购限价等举措。总之供应渠道是多管齐下的。”

从消费者需求层面，葛朴认为，“之前很多人会觉得‘我一定要买房子’，但是随着以租赁为主的房子的推出，对于消费者来说可能会产生一个观念的转变———房子真的是拿来住，可以租房子住而不是买房子住。实际上，深圳已经有了类似的案例。”

对于商业地产未来的机会，佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩指出：“各大开发商、商业在运营方面还在不断增加体验感，这也会带来新的转机。同时，新进入的商城租金也在不断上涨，从未来几个月来看，写字楼的租金市场也在上涨，也就是说在政府不断提升产业和服务的政策之下，经济活力也在不断地开始体现，租赁市场也会有所好转。而公寓现在也还是会出现供大于求的状况，纯投资的产品很多在销售完成以后，租金情况会逐渐对写字楼和公寓的销售形成一定的影响。”