济南CBD土地出让首设最高限价 "五指山"有望2022年成形

济南CBD片区第四批土地将在9月初拍卖。8月20日，随着竞买条件的出炉，这次260米超高层地块门槛尤其高，不仅要引入区域总部、创新型企业、中华老字号，捆绑的居住地块还要按限价出让。这是济南土拍实行限价后，首次在CBD片区落地。

俩世界500强企业携手入驻CBD

今年3月份，济南确定了48个重大招商项目，包括CBD剩余330米和260米超高层项目，当时报道称260米超高层项目意向投资方为中信泰富集团。按照此次土地出让竞买条件要求，竞买人须为2017年福布斯世界500强上市公司。在今年5月美国《福布斯》杂志公布的全球上市公司500强企业中，中信股份位列72名，中信泰富正是其在香港上市的子公司。

但是，在这份榜单中，位列448名的复星国际据传也有意拿地。复星集团官网介绍称其于1992年在上海成立，集团母公司复星国际在香港上市。复星和济南的合作始于2015年，其旗下资本运营公司摘得济南市200亿财金投 资发展基金管理人资格;2016年，复星旗下寿险山东分公司落户市中区。最近，复星与济南互动频频：先是历下区与复星集团签署合作框架协议，后是复星山东金融总部落户济南。

根据260米超高层捆绑地块竞买条件，土地竞得人要引入至少两家世界500强企业区域总部，引入至少五家“一行三会”牌照的性金融机构的区域总部。目前尚无复星、中信竞争拿地的明确消息，但两大集团旗下不乏银行、证券、保险公司，并在济南设有区域总部，因此不排除一种可能是其中一家拿地，另一家将区域总部迁至260米的超高层地块。

260米超高地块出让门槛

在CBD片区地标“五指山”中，此前CBD出让的超高层地块已有绿地、平安、华润三家世界500强，加上此次要引入的两家世界500强区域总部，四个超高层地块将有五家世界500强企业。但是，此次出让的地块却是门槛的。

从引进产业来看，绿地拿“CBD高”时，济南将总部经济、金融、类金融业态作为引入重点，而到了平安、华润摘得360米和230米超高层地块时，则不仅要引入金融区域总部或文化产业，还要自持运营超高层项目。这次260米超高层地块出让，要求引进的产业更多：除了世界500强企业区域总部，还要引进一家经科技部认定的创新型企业，至少10个“中华老字号”品牌。

更重要的是，8月初限价政策落地后，这次CBD出让的居住用地也设立限价。若有两家企业参与拍地，一旦触发限价将转而竞配建储备性安置房面积。在CBD内在售商品住宅达到2.5万元/平方米的情况下，安置房的“含金量”将非常高。考虑到这9宗捆绑地块出让起始总价逾29亿元，光竞买保证金就要缴纳近21亿元，其中一半的保证金、土地出让金要用外资缴纳，这对拿地企业的资金要求非常高。

CBD“天际线”或于2022年呈现

这次拍卖的土地，是CBD片区第四批土地。此前三批土地出让要求，“CBD高”和360米、230米超高层项目2021年内竣工并投用，这次260米超高层项目建设进度则要求2018年9月底前开工，2022年内竣工并投用。剩余的330米超高层地块计划于年内完成招拍挂，在建设进度上有可能参照260米超高层。这意味着作为CBD地标的“五指山”或于2022年呈现。