济南调整土地市场政策 居住用地设置限价首次出现

为进一步落实房地产市场调控的相关政策，促进全市房地产市场平稳健康发展，6月21日，山东省济南市国土部门对当前土地市场的有关政策进行调整。

本着“增加总量、控制热点、均衡供地”的原则，本次调整在提高竞买保证金缴纳门槛的同时，针对市区内热点地区的居住用地使用权在出让竞拍环节设定限价，从而引导房地产企业理性竞价，控制溢价率现象产生。

“高限价”粉墨登场

记者从市国土部门了解到，“高限价”是《关于进一步完善调控措施促进济南市房地产市场平稳健康发展的通知》出台后，济南市将新政落到实处的新措施。那么什么是高限价?土拍过程中高限价将如何发挥作用?国土部门给出了明确的答案。

居住用地的高限价，在济南土地市场是首次出现，但在北京等城市的土拍中已有多年的运行经验，是单宗土地竞拍成交的高限定价格。本轮调整采取“限地价，竞配建拆迁安置房面积”的网上挂牌出让方式进行。调整后，当网上报价达到高限价时经询问竞买人，有意愿的将以相同报价进入“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，以网上限时报价阶段后报价有效，报价即高限价为土地成交价款。

竞买人报价达到高限价，网上交易系统自动转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，进入该环节交易系统自动启动20倒计时，各竞买人须在规定时间内，一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积。承诺配建拆迁安置面积大者成为宗地竞得人，报面积相同的取先报面积者得，20倒计时内无人报面积，交易系统自动关闭报价通道，网上限时竞价阶段高有效报价者为竞得人。

宗地竞拍成交后，竞得人需在成交后十日内与市政府指定单位签订拆迁安置房建设协议，持协议才有资格签订《国有建设用地使用权出让合同》，取消竞得资格，竞买保证金不予返还并列入诚信黑名单。

在拆迁安置房的设计、建设标准方面，要求与宗地内商品房相当，不低于济南市拆迁安置房标准，应整栋整单元整爿提供，并与商品房同步建设、同步验收，此环节在相关责任部门监督下进行，竣工验收后移交由政府无偿使用。宗地内拆迁安置房建成后，由相关部门统筹调配，根据被安置居民意愿，不仅向该片区所涉及居民提供使用，也可安置济南市其他区域居民。

结合来看，今后房地产开发企业不仅要考虑到土地溢价率与预售条件挂钩，溢价率高出100%后带来的预售滞后资金占用方面的因素，更要求企业对成本的控制和核算做到更加精准，将安置房建设增加的成本加入其中，拿地过程中切勿“冲动消费”。

提高后的竞买保证金为历年较高

根据市国土部门提供的宗地出让挂牌文件来看,出让居住用地在竞买保证金一项有了大幅提高和更严格的要求。以6月21日挂牌出让的唐冶片区宗地为例，涉及居住用地无论是单宗出让还是组合出让，规定缴纳的竞买保证金都有一定比例的提高，记者查阅以往挂牌文件，发现此次设定的竞买保证金门槛较历年是比较高的一次。

合并前期已实施的，开发企业竞地前需签定承诺书确保竞买保证金是自有资金，一旦发生资金来源违规,将扣除保证金并纳入黑名单,两年之内不得参与拍地等方面的规定，土地市场在管理、运营、品牌、资金、成本等方面对房地产开发企业做出了更高的要求，加大了拿地的难度，优胜劣汰势必加速房地产市场的优化。

另据了解，此次针对土地供应所设定的高限价、提高保证金缴纳金额等调整，是济南市土地市场落实调控政策的又一新举措，据国土部门人士分析短期内将对济南市土地市场的高溢价率现象起到一定的遏制作用。