购买二手房不得不留心的土地使用年限

土地使用年限和房龄千万别搞混了

首先我们平常意义说的这个产权，不是地上建筑物的年限，而是土地的使用年限。

土地的权有权归国家和集体。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

其次建筑物本身的使用权，那就不一样了，那是用久的使用年限。

物权法有规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有权。其年限是 的。

后土地使用权和房屋权的区别在于：

房屋权(即房产权)是 的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

忽视土地使用年限 每月多还700块

家住江北的余女士通过前后两个月的对比，终于选中了离现在家比较近的一套二手房。100多万的房子终谈成94万，中介说，30年房贷没问题。但是，签约的时候，银行却说，房贷多只能23年。

原来，二手房土地使用年限和房龄都会影响房贷年限，如果房龄超过10年，部分银行还拒绝办理贷款，而这样的二手房已经占到我市在售二手房的两成以上。

接近两个月的看房、选房，江北的余女士和家人终选中了北滨路的一套二手房。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意，让余女士满意的是，在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前，中介告诉她，这套房子建造时间是2008年，已经满了5年，无需缴营业税。

双方终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士，经过争取，银行在对房屋进行评估后，给出了 贷款金额为63万元，贷款30年应该没有问题。

但余女士没想到的是，准备好申请材料，跟着中介到银行时，银行却拒绝给予30年的房贷。

“根据房产证上，你们房屋的土地使用年限只剩38年，所以， 只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。

房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元，现在每个月要4500元左右。”余女士说，这跨度太大，但当时已骑虎难下，只得硬着头皮签了字。

余女士纳闷的是，中介说了，房屋修建时间为2008年，那么按50年的土地使用年限计算，也还有43年时间，怎么算下来只剩38年了呢？

对此，中原地产的朱先生解释说，房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，“至于使用年限为何缩水，这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程，大概七八年之久。”

“从头到尾，中介对房屋的介绍只提了两个数字，一是满了5年，二是建造时间是2008年，没想到是这么个结果，有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任不满。

如何界定二手房的土地使用年限？

1、已购公房、央产房的使用年限计算。

已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。

(1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的 套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼 套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

(2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)

例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的终土地使用年限到2067年为止。

2、二手商品房、经济适用房的使用年限计算。

经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。

例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的终土地使用年限到2070年为止。