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房天下土地网2016/01/11 10:58
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
从建房土地来源上,可以将“小产权房”分为三类:(1)利用农村宅基地建设的住宅。(2)建设在农民集体非住宅建设用地上的住宅,比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。(3)直接利用农用地建设的住宅。
那么,购买小产权房有哪些危害?
1.法律效力风险
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
2.房产转让风险
“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和 有一定影响。
3.政策风险
购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4.缺位风险
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
此外,国土资源部透露,违法开发小产权房情节严重或将入刑。会同住建部开展“小产权房”清理工作,对违法线索及时组织核查,督促依法依规处理。在试点的基础上,研究“小产权房”处置政策。国土资源部还参加 人民法院“小产权房”问题民事、刑事法律问题研讨会,协调解决违法开发“小产权房”情节严重情形入刑问题,从司法层面加大打击力度。
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