农民工买房去库存不靠谱 房产税需放宽门槛
房天下土地网综合整理2015/12/29 11:04
目前，高库存已经成为当前房地产市场的主要特征。数据显示，截至11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，需要12.5个月消化完毕。
对此，前华远地产董事长任志强日前直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。从以往看，在城市买房人群比重中，农民进城买房的比例低，不具备规模意义。此外，针对政治局会议提出鼓励农民工进城买房这一点，业内人士人认为房产税若开征还需适当放宽门槛。
降房价未必能刺激购房欲望
对于库存去化周期在15个月以上的二线城市、大部分三四线城市的楼市而言，当新一轮的房地产市场调整来临之时，这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题，甚至调整的幅度和的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻。业内人士认为，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。
因此，在当然“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，当前市场尚未进入调整期的跑量去库存的“窗口期”，在2016年上半年继续积极跑量去库存，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
不过，对于经济工作会议提出的“适当降低商品住房价格”说法，任志强认为，其实目前库存大量积压的三、四线城市都在，70个大中城市有30多个城市是的，还有10个是持平的，有些已经降到没什么利润了，但是还卖不出去。所以有些库存消化不掉，不能消化。
任志强则直言，虽然这次鼓励大家降低房价，但越跌的时候越没人买。鉴于此，任志强认为，降房价未必是刺激购房欲望的好手段。
2016年楼市主旋律仍是去库存
目前大概还有20亿平方米未销售的在建住宅，大概按70%算，14亿平方米，大概是一年的库存。
从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在年底已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来3个月-6个月势必还会出现的现象。
而对于2016年的楼市，部分业内人士表示乐观，主要是由于住宅库存量和落成量的减少，预料中国内地一线城市表现 ，是“一带一路”沿线城市将尤其受益于政策推行。
“去库存”仍然是2016年房地产市场的主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度或2016年 季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。但届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。
对此，中指研究院常务副院长黄瑜女士表示楼市去库存的关键在于供需双向发力。对于房企来说，在当前高库存和去化难问题之下，房企营销战术的调整旨在积极撬动客户入市，全方位调动客户需求。因此，强调主动蓄客、揽客、拓客的渠道营销成为房企发力去库存的关键环节。
房产税若开征应适当放宽门槛
此前的经济工作会议与城市工作会议，其中 的亮点可能是在会议公报中重提房地产。会议又一次传递出房地产去库存的重要信号，这将有助于扭转被房地产行业下滑拖累的中国经济被动局面。
鼓励卖房子恐怕不仅仅是鼓励农民工市民化、鼓励农民工购房这么简单，应当还有对性购房提高容忍度这一层意思在里面。对于一部分中高收入人群来说，应当容许他们在外地置业，在超级大城市之外再营造一个舒适的居家环境，当然这也符合目前房地产去库存的需求。
目前，全的发达国家甚至俄罗斯这样的新兴市场国家，很多居民都有两套房甚至三套房，周末度假能有去处，中国未来出现这样的趋势也理所应当。但如果按照此前征收房产税的规划，对购房者第二套房子以上人均超出一定面积的部分要开始征收，这样表面上的制度公平，其实可能隐含着新的不公平。
房产税未来应该要征收，但按多大面积起征，是否该放宽起征点，这是一个必须严肃对待的问题。城市居民超出一定标准应该缴纳房地产税，但要城乡平等，既然考虑到农村居民目前无法承担税负，那为什么不考虑一下城里人在买房子时已经交了较重的税而予以一定程度的宽免呢？
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