为什么最近商住公寓卖的这么火?，原来是因为——

        刚过春季还没出正月，商住公寓突然火了起来，大兴义和庄 的泰禾 广场，出现连夜排队抢房源的情况，房山良乡大学城站的远洋新仕界更是出现日销500套，27平米每套加价3万，45平米每套加价4万还 抢购的现象，究竟什么原因让限购新政没出几月，而且往年都是淡季的二月份如此火爆！笔者根据十年的从业经验，进行了深度思考！大概有几个原因！这也体现了房产 的几个特性！

    1.限购传闻，在宏观调控和市场经济共存的中国，政策导向起着至关重要的作用，由于通州在一年前便已限购，导致通州火爆的商住公寓市场进入严冬，只有公司客户全款才能购房，个人购房只能签订合同，拿不到房本，房子是否抵押也不知道，实际上等同租赁，所以风险很高，16年年中的限购传闻让林肯公园，东亚五环国际等一些现房公寓，老板连夜将未售房源过户到自己名下，以备限购后按二手房销售，催生了一批购房热潮，但限购最终没有实施，到头来也是虚惊一场，三月份两会即将召开，一直 开发商纷纷倾囊 房源出售的反常状态，让购房者闻到了可能限购的信息，虽然是传闻，但中国人宁可信其有不可信其无的心态，还是沉不住气了，纷纷出手！出现了供销两旺的场面。

       2. 渠道狭窄，人们都知道传统的 有三个渠道，房子，股票，实业，在通账严重银行低息的状态下，把钱装在兜里或是放在银行都不是上策，现在普通百姓都明白这个道理，想着把钱投出去，由于美国大选导致国际局势不明朗，国家对资金 更加严格，只能选择在国内 ，可是股事的不稳定， 是15年股事的熔断，让大部分股民损失惨重，血汗钱不止没有升职，反而血本无归，我有一个客户定了两套房，一套在丰台的洋房，一套在天津武清的首创国际半岛，都交了定金，本来想股事捞一笔，换成固定资产 两套房子，却在十一长假后被牢牢的套住，不得不忍痛退房！还有一个老大哥，同乡，用自己钱小试一把，发现赚了不少，马上借入一百万入市，却被套在里面，不得不忍痛清仓，所谓股事有风险， 需大胆！

 但是有时候胆子大了真不是好事，股事不景气，实业更是不必多说！三角债， 大，竞争激烈，更新换代频繁，更是让好多人不敢涉足，刚进的设备，还不一定收回成本发现跟不上市场了，又得重新更新！相比之下只有房产十几年的时间屹立不倒，而且让很多人成了传说！而北京住宅市场的严格限购让想在北京置业的购房者，都转向了商住公寓市场！(那么究竟买北京商住还是 北京周边住宅，这个下次分析)

那么什么样的商住公寓 产品会火呢，购买商住房有什么需要注意的地方，什么样的房子会保值 呢，为什么泰禾 广场和远洋新仕界会这么火呢！

       首先商住公寓 公共交通一定要好，这是最最关键的，很多人跟风买，也不分析买了以后将来谁会接手，什么人会居住，将来转手给哪部分人，一般商住公寓都是上班族，祖国各地来北京发展的年轻人居多，他们在市里工作，都市的快节奏，工作的繁忙和对生活品质的高要求让他们不愿意市区合租，而更愿意在 边找一个独立居住的公寓哪怕是小一点，也能满足他们对独立空间的渴求，条件好一点，或是父母帮忙也愿意买面积小，总价抵交通配套好的公寓作为首选，一者住宅限购，二者由于土地价格飙升开发商不愿意生产小户型普通住宅，所以 的小户型公寓更适合他们，泰禾 广场和远洋新仕界都是公共交通发达， 步行不超过五分钟，泰禾 广场更是 口出来就是，交通 得天独厚！

其次， 前景，也就是后续发展的拉动力，这一点也 重要，泰禾 广场在大兴区，随着政府发展南城战略和新机场的重大利好，肯定在未来三到五年甚至十年内让大兴亦庄区域后劲十足，远洋新仕界也是坐拥良乡大学城，政府重点打造高教园区， ， ， ，工商大学等一批高校就在周围，他们带来各自的 幼儿园，以及源源不断的大学生创业居住等需求，还有比邻三甲武警总医院总部，央企中核和航天二院三院，万亩滨河公园的环境 ，以及龙湖刚刚拿下的商业综合体地块，地价折合楼面价将近27000，也就是两年后入市最少要卖到50000以上的价格才可以不亏损，这些因素导致两个项目有很大的吸引力！

再者开发商 和区域价值，大兴以四号线为动脉，房山以房山线为主干催生了各自发展的核心板块，大兴将来的发展可以分为五个板块，一是最早的西红门区域，配套成熟，发展完善，各种配套齐全，发展动力也已相对定型，二是泰禾 广场为代表，恒大未来城，万科 ，三大开发商齐聚的义和庄板块， 念坛公园，吸引国际五星级酒店！环境优，也是大兴仅有的有大体量房源入市的地块，定位清晰，层次分明，恒大未来城主打 自主，8.3米大面积空中墅产品，提现高品质需求，泰禾主打中断，先造园林后盖房，商业独立经营保证业态稳定，产品设计考究定位清晰，万科一直为大众盖房，定位更接地气，相比较而言，个人更喜欢泰禾的优雅和知性，恒大由于地块限制，都是几十层的楼，密度大，稍显压抑，万科稍显凌乱！泰禾刚刚好！三是生物医药基地板块，龙湖时代天街，生物医药基地等给这个区域注入活力，再就是天宫院 站的保利板块，商业配套交通都比较有后劲，再往南就起以后得机场板块，也是发展的核心！这几个板块有规模房子可卖的就是义和庄板块所以火也是可以理解的！
  

 房山大在北京的西南段，一直都是价值洼地，发展也较为缓慢，但是近两年由于 房山线的带动，政府的重视，(重要的是别的地方开发也差不多了土地供应不充足了，)价格猛翻一倍，从15年的两万多一平米一下月跃入现在的五万时代，大体可以分为长阳板块，篱笆房板块，良乡大学城板块，房山线西延线，和窦店板块，长阳和篱笆房板块已经开发差不多了，西延线和窦店还没有真正火爆，而大学城板块远洋，首创，龙湖，绿地，五矿，万年地产，金隅地产，等 开发商如火如荼，央企，武警总院，大学城的 更是让这个区域后劲十足！有传闻大学城 交通大兴机场 ，如果成真这两个板块就形成串联发展更优！大家的眼睛是血亮的，都来抢也是有原因的！

最后一方面，快销商住公寓一定是精品工程，面积不能太大，一般30-60平米的商住公寓销售最火爆，一者商住公寓首付高，国家国定首付款是总房款的一半，二者只能贷款十年，切利息上浮1.1倍，从商住公寓的主要购买群体看这个面积的房子最符合要求，而且面积小 灵活，好出手，也是打家抢购的主要原因！

   
       综合以上因素，催生了泰禾 广场和远洋新仕界项目的火爆，比外负荷这些因素的长安街西延线的几个项目，像远洋新天地，西长安一号等也比较火爆，而门头沟区的中昂小时代广场和鸿坤七星长安也颇受关注，但是由于位置较远，相比不如几个这么火爆，等到S1号线通车肯定会大有改观，而现在却也恰是机会，当然国家设立商住公寓项目的初衷是发展创业，带动就业，并不是为了让人 居住，所以以后 产品将成为绝版，公寓的 不会超过3米，因此这也是 的最后机会！当然我们也是从 角度分析，至于国家政策肯定会日臻完善，行业也会逐渐回归合理通道，其中故事期待云云！地产江湖，留下一地传说！